购房贷款纠纷案探析
案例1：沈女士是一家商店的营业员，几年前她丈夫辞职后做小生意，发了小财，便申请了6万元贷款买了一套房子。不料前不久丈夫被他人坑骗，不但赔了本，还欠了不少债，面对债主的一次次上门讨债，沈女士犯了愁。想来想去，沈女士决定将每月应还银行的钱留下，用来应付债主，导致连续6个月未还贷款。银行随即向法院起诉，沈女士若不及时归还贷款，银行将依法处分抵押物，沈女士的房屋将被拍卖。最后，沈女士经多方筹款，付清了拖欠的贷款本息和罚息。
借款人在签订借款合同和抵押合同时，有固定工作和收入，或投资做生意有一定的盈利，后由于工作变化或生意失败而收入减少，经济陷入困境，甚至负债累累，于是拖欠贷款，虽经银行发函催讨而仍不予理睬。借款人认为拖欠银行的钱问题不大，所以往往把归还银行的贷款按排在最后，却不知这样做后果更严重，有可能会失去住房，或者付出一笔不小的罚息(银行将按国家规定对逾期还贷款按照每日计收万分之二点一的罚息处理)。
还款约定意识淡薄
案例2：李小姐不久前用贷款买了一套房，准备结婚。因工作繁忙，她就把装潢和还贷等事全权委托男友操办。但男友事情一忙就把还款之事抛之脑后了。等到银行提起了诉讼，李小姐才如梦初醒。虽然在法院的调解下双方达成了还贷协议，但7000元的诉讼费是由李小姐独自负担的。
工作忙碌并不能成为疏忽还贷的理由，要知道一旦银行签订了贷款合同，自己就承担了相应的法律责任和义务，还款意识淡漠实际上就是法律意识的淡漠，结果将给自己带来不必要的经济和信用损失。
操作不规范审核不严格
案例3：杨先
生从未买过房，但却接到了法院的状告，要求其归还银行的80多万元贷款。原来，杨先生的朋友陆某是非本市居民，想在上海购房，但当时非本市居民不得办理购房贷款，陆某就想起了在沪结识的朋友杨先生。购房时由开发商全权办理贷款手续，以杨先生的名义合计贷款80多万元。为使贷款合法，开发商在预售合同里把杨先生增补为共同购房人。银行放贷后陆某一直没有还贷，银行遂起诉杨先生，要求其偿还全部贷款本息，开发商承担连带责任。庭审中，经法院核实，杨先生的确没有购买过商品房，贷款是由开发商违规操作的，而银行没有审核把关，该借款合同、抵押合同均为无效合同。
虽说杨先生最终从这件冤枉官司中解脱了出来，但案件本身引出的操作和审核程序不规范的问题，应引起社会的重视。
房屋质量引起拒付
案例4：万某省吃俭用，申请了7万元公积金贷款，购买了一套商品房。搬入新居后发现房屋质量很差，报修后，物业公司又不及时修理。盛怒之下，万某决定，房子不修好，就不还贷款。后银行将万某和承担连带责任的开发商告到法院。庭审中，万某对拖欠贷款事实没有异议，但强调不偿还贷款的理由就是为了解决房屋质量问题。[page]
最终，法院在兼顾借、贷方利益的前提下，做了大量工作，就贷款偿还达成了协议。其实，房屋质量问题和借款人不偿还贷款没有因果关系，法院不会支持借款人的违约行为。要解决房屋质量问题，借款人可以向法院起诉要求物业公司维修或开发商给予赔偿。
如何防范贷款纠纷的发生
通过总结审理贷款纠纷案件的实践，长宁法院的法官们认为应尽快建立一种制约机制，即对购房者还贷能力的审核、房产商担保责任的认定等进行法律监督。此外，还要加快我国个人信用体系的建设，健全纳税申报体系。
具体操作时，一方面可以让借款人提供多种方式担保。针对无固定收入的贷款人，除以商品房作抵押外，还应让其提供其他方式的担保，如以其经营的公司做保证或以其他财产作抵押等。在保证责任方面，银行在签订借款合同时，要选择适用连带责任的保证，债务人履行期限一旦到期而未履行债务时，银行就可以立即请求保证人承担保证责任。
另一方面是银行应把好审核关，认真审查保证人的担保资格和借款人的还贷能力。银行对保证人的资格、资产负债情况、担保能力进行审查是十分必要的，因为目前个人住房贷款案件的保证人均为售房单位，而开发商的保证有时难免会流于形式，有的银行并没有把保证作为维护合法权益的一种有效方法，放松了审查制度的执行。从某种角度而言，银行把好了审核关，也就能最大限度地避免了贷款纠纷的发生。
