贷款购房者无债并非一身轻 提前还房贷且慢

　　“无债一身轻”几乎是所有贷款购房者作出“提前还贷”决定时秉承的理念与行动指南，然而随着理财手段渐趋丰富，投资渠道逐渐扩展，这一信条却不能保证购房者在所有情况下都能获得实惠。

　　刘先生便在是否提前还房贷的问题上与父母产生了意见分歧。近日，他所在单位一次性下发了一笔几万元的住房补贴，对这笔钱父母认为应该用在提前归还房贷上，减少位于北京南三环的这套住房给他带来的利息压力。而他本人却认为，可以考虑持有这笔现金流，以寻找回报率更高的投资方向。

　　意见分歧之下，如何作出适合本人财务状况的决定?“提前还房贷”要想划算，到底需要考虑哪些因素?大家不妨一起做做功课。

　　房贷利率与理财收益在回答“有闲钱是否应提前还房贷”的问题时，几乎所有的理财专家都给出了“不能一概而论”的说法。

　　回答这个问题需要“内外兼顾”。所谓“内”，是指购房者本人与家庭成员的年龄、经济状况、收入预期、投资的风险偏好以及房贷方案设计：“外”则是指宏观经济环境与投资渠道现状。

　　先让我们来研究一下外部因素。加息恐怕是宏观经济因素中导致提前还贷最直接的导火索，几年来历次央行调高利率，都会引发一轮购房者提前还贷的风潮。

　　另一个外部因素是投资渠道、理财产品的收益情况。“家庭理财最重要的一点就是，保证投资收益高于资金成本。”北京银行一理财师认为，贷款人需要在房贷利率与投资收益率之间作出比较。如果利率成本的增加明显高于投资收益的增长，就可以利用提前还贷节约资金成本。而如果储蓄、股市、债市、各类理财产品的投资收益大于房贷利率，可以考虑暂不还贷，获取更高回报。

　　但上述业内人士指出，央行加息情况下，一般其他投资渠道的收益率也会随之提高。如果用手头的现金还房贷，而用其他方式获得的资金进行投资，利率可就没有房贷利率优惠了。

　　两种情况不适宜提前还贷“诉之于外”后，我们再来“求诸己”。“最重要的指标不是节省利息的多少，而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念，最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说。

　　上述业内人士说：“办理提前还贷适合于年龄偏大的人，一方面他们受传统观念影响，倾向于无债一身轻，另一方面他们收入增长的空间较小，也无力承担投资风险带来的波动。”上文中刘先生与父母的意见分歧也正于此。与稳妥小心的父辈相比，尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期，并具有更好的投资风险承受力。[page]

　　房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为，有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限;二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者，此时月供的构成中，本金开始多于利息，此时提前还款，也不利于有效节省利息。