贷款买房该不该办按揭保险

　　前沿背景如今，去银行办理住房贷款手续必须缴纳一笔数额不菲的按揭保险费已成为司空见惯的事情。近日，重庆市民率先对这一强制保险提出质疑，并纷纷到当地工商部门申诉举报。重庆市工商局有关人士称，经初步调查，住房按揭保险涉嫌不正当竞争，侵害了消费者权益。有关“按揭保险”的讨论已成为媒体和读者关注的热点，请看本期四位法律界人士的不同见解和观点。

　　观点一：作为房产抵押权人的各商业银行，可以从保险赔付金中收回抵押贷款，从而降低自身所承受的贷款风险。

　　涂先群(中国人民大学法学院民商法博士生)：1998年，中国人民银行颁发了《个人住房贷款管理办法》(以下简称“办法”)。该办法第七章第25条规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。第26条规定：抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

　　在保险事故发生并造成所购房屋毁损后，购房者作为被保险人向保险公司要求一定的赔偿，以减少经济损失。这样作为房产抵押权人的各商业银行，就更有可能从保险赔付金中收回抵押贷款，从而降低自身所承受的贷款风险。

　　依我看，中国人民银行之所以规定住房抵押保险，其目的主要即为在所抵押的房屋发生毁损或灭失的情况下，能保证各贷款银行及时、足额地从保险赔付金中获得清偿，从而降低其贷款风险。实际上，在抵押物发生毁损或灭失的情况下，对抵押权人来说，也不是一无所有，而是会发生抵押权的物上代位。即根据抵押权为价值权的特征，在抵押物发生毁损或灭失的情况下，其因此而获得的收益自然应算作抵押财产，这一点在我国担保法第58条中即有规定。

　　因此我认为，中国人民银行的这条规定实际上在一定程度上增加了借款人的负担。根据该办法第25条的规定，在抵押期内，保险单由贷款人保管。而在保险关系中，当事人为房产人与保险公司，贷款人无论如何也成不了保险合同关系当事人，由其保管保险单的做法，实际上对贷款人而言，并无多大益处。

　　观点二：当没有更好的措施使银行感到债权是可以得到有效保障时，它就只能以行政权力取代民事权利来转嫁自己在交易之初就预料到的巨大风险，维护自身利益。

　　张琮(北京师范大学法学硕士研究生)：结合我国房地产交易中的现状，我们也不能否定中国人民银行作出这一规定的现实合理性。[page]

　　任何交易一方在进行交易时都会充分权衡利弊，以选择最有利于自己一方的交易模式，金融机构当然也不例外。众所周知，中国的房地产市场目前是相当混乱的，在房地产开发商预售、出售的在建工程和房屋之上可能存在双重甚至多重抵押，这些抵押有的经过登记公示，有的却根本没有登记入册，不能为交易相对方所知悉，因此，当贷款买房者以欲买受的房屋作为抵押物向银行抵押借款时，银行根本不知道在借款人不能还债时，自己能否从抵押物上优先受偿，在这时，强制保险措施就出台了。我认为，缺乏有效的制度保障以及交易主体的信用低下使抵押制度的担保效力大打折扣。应该说，首先是不规范的外部环境使法律的制度效力陷入十分尴尬的境地。强制保险实际上是银行出于保护自身利益、转嫁商业风险的一种措施，其出发点无可厚非。当没有什么措施可以使银行感到债权是可以得到有效保障的时候，它就只能以行政权力取代民事权利来转嫁自己在交易之初就预料到的巨大风险，维护自身利益。

　　法律的制度效力薄弱、交易当事人的信用低下是当前转型期的一个普遍现象，已成为我国完善市场经济和法制建设的瓶颈。这个现象在目前的房地产交易过程中尤为突出，这就造成各方当事人纷纷选择最有利于自己一方的交易规则，而不能顾及社会整体的水平以及民商事活动的基本规则。我个人认为，随着法制制度的完善，民商事领域中的强制性规则应当而且能够减少。

　　要从根本上消除这一问题，需要具备以下两个前提：首先要完善物权立法及其各项配套措施;其次，加强执行力度。

　　观点三：将办理房屋保险作为签订借款合同的一个前提条件，不当的干预了借款人的事务，严重违背了借款人的意思，是不符合意思自治原则的。

　　宁红丽(中国人民大学法学院民商法博士生)：抵押权是抵押权人享有的一种可就抵押物的变价优先受偿的权利，与此同时，抵押权人应承担抵押物损毁灭失的风险。但是，由于抵押权属于价值权，因此抵押权又具有物上代位性，当抵押物损毁灭失而受有赔偿金时，该赔偿金即为抵押物的变形，抵押权人仍可就该赔偿金行使权利。在办理贷款的过程中，银行要求以房产提供抵押并要求借款人先办理房屋保险，实际上是希望在借款人无力偿还且房产损毁灭失时能就房产的代替物保险金主张权利，从而维护自己的权利。市场经济下的交易主体都理性地追求最大经济利益，银行要求借款人在借款合同签订前办理房屋保险，其维护自身利益的动机本无可厚非，但是市场经济条件下的一个基本原则就是尊重主体的意思自治，因此借款人是否以其房产投保，完全取决于其意思。对此，我国法律有明确规定。如我国保险法第十条规定，“投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益”。将办理房屋保险作为签订借款合同的一个前提条件，不当的干预了借款人的事务，严重违背了借款人的意思，是不符合意思自治原则的。虽然银行向借款人发放贷款确实承担了风险，但是通过使借款人提供抵押担保已经足以保障其债权的实现，此外，再要求借款人办理房屋保险，实际上是以增加借款人的负担来过分周全的保护银行的利益。[page]

　　观点四：购房按揭保险中的保险是银行权利的滥用和双方关系的失衡，严重违背了民法的三大基本原则。

　　曹诗权(中南财经政法大学教授、湖北省司法厅副厅长)：公民个人购买房屋、弥补资金不足而通过“按揭”这一特定担保形式向银行贷款，是以金融机构为主体的典型借款合同关系。作为一种法律手段和经济行为，购房按揭贷款有三大功能：一是在宏观上，释放居民住房的内需力，推动住房产业化、商品化，加快住房制度改革和居民住房条件的改善。二是在中观上，拓展银行业务和金融市场，激活消费信贷，发挥闲置资金的经济效益和社会效益。三是在微观上，贴近民众的生存利益，紧扣城镇居民的现实需求，切实有效地解决老百姓的资金紧缺与住房困难的矛盾。

　　但是，在实际操作上，这一积极有效的民事活动却出现一种扭曲和滥用，购房按揭保险中的保险是银行权利的滥用和双方关系的失衡，严重违背了民法的三大原则。

　　第一，违反了平等原则。按揭保险中的保险对平等原则的违背，集中体现为两点：一是银行明显地将其经济优势和垄断性的地位带入贷款合同中，使银行与借款人处于不平等地位。二是银行片面看重和追求自身利益，为减少风险加大了借款人的义务和责任，其权利义务的分配和利益归属明显失衡。

　　第二，违反了自愿原则。自愿原则是民法平等原则的必然需求和内在规定性，也是意志自由、合同自由的法律表现，购房按揭贷款中的保险是保险公司借助银行优势地位强加于借款人的非贷款合同义务和负担，只有在借款人知情的前提下自主自由自愿地认同这一负担，双方达成合意，才能产生法律效力。如果银行将其作为贷款合同的必备条款，强行要求借款人缴纳保险费，则是一种单方强制性行为，侵夺了借款人的自由意志和选择权，违背自愿原则，不具备法律效力。

　　第三，违反公平原则。公平作为民法和合同的基本原则，既是一种价值和利益衡量，又是社会正义的要求和表现。购房按揭贷款中的保险强化了银行的利益保护，加重了贷款人的负担，使借款人别无选择地接受不利条款，是价值上的不公平。同时，借款人作为分散的个体，相对银行处于弱势地位，且因为经济困难才向银行贷款，是国家保护弱者、扶持经济和住房困难的特殊社会公益群体的受益人，银行背离了这一政策导向，强行加收保险费，无疑使弱者“雪上加霜”，严重背离了社会正义法规，是一种显失公平的行为。