关于做好室内装修拆迁补偿价格评估看法

　　近年随着城市建设的不断扩大和村镇建设的飞速发展，城市和村镇房屋的拆迁量大量增加，如何做好拆迁评估工作，作为一个新的课题摆在我们房地产评估师的面前，本文仅就做好拆迁评估中室内装修补偿价格的评估发表一些个人意见。

　　目前在苏州市对室内装修拆迁补偿价格的评估采用政府(由市、区、镇分别确定补偿标准)确定一个补偿标准，由房地产估价师根据被拆迁户的室内装修数量，装修的成新率，再套政府确定的补偿标准计算确定补偿价值。

　　即某项目的补偿价值=某项目的工程量×政府确定的室内装修拆迁补偿价格×成新率。政府规定中有此项目的照以上公式计算，政府规定中没有的项目则不予以补偿评估。

　　在实际评估中往往有以下几个问题，影响了评估价值的正确性。

　　一、政府确定的补偿价格标应尽可能符合实际情况，并作适时调整。

　　《苏州市房屋重置价格装修设备附着物基本单价增减额(2000年度)》在确定的时候，即2000年还是比较客观的反映了当时室内装修的水平和价格的基本水准，但二年多来，装修标准和装修材料价格已经发生了不小的变化，人工费用有了相应提高，新的装修材料，装修标准不断出现，高水准的装修设备己经百姓家中，特别是上千元的卫生洁具、高档厨柜、超高标准的项棚等政府标准中没有的装修、设施已经频频出现，但政府补偿标准不作调整和补充，给拆迁评估带来难题。照政府标准评估，不能客观反映装修价值;按客观价值评估，又不符合政府确定的标准。以至出现高档物品作低价评估，客观存在的物品无法评估，直接损害了被拆迁人的利益。

　　苏州市规定对装修及设备不加区分一律每年作8%的折旧，这不符合实际情况。在装修中因材质不同，使用部位不同，使用性质不同，使用保养情况不同，每个项目每年的折旧也应不同。例如广告牌每年折旧8%可能还偏少，因为我们很少见到一个广告牌矗立十二年而小变的。而如农村房屋中使用较多的钢筋混凝土空心板吊顶，只要房屋不拆，钢筋混凝土空心板吊顶是不可能交换的，所以该项目的折旧率应该与房屋折旧率相同，现规定每年折旧8%就明显偏高，高档卫生洁具、组合橱柜、不锈钢制品、铝合金门窗等，取每年8%的折旧率也与这些物品的实际折旧情况不符，所以最好对评估范围内的项目细分一下，研究制定出一个更切合实际的折旧率，不宜搞一刀切。在实际评估过程中，根据委估房屋装修的实际情况及保养情况，在成新率的确定上可以给房地产估价师一定的机动权。

　　政府作为拆迁的主管部门，为拆迁评估补偿做出一定的标准是可以的，但既然作为一种标准，就应该每年根据市场的实际情况及装修的实际情况做出相应调整，以适应不断变化的实际情况，让标准更符合客观情况，对拆迁评估真正起到一种指导作用。

　　二、各镇室内装修拆迁补偿价格标准随意性较大，影响了拆迁评估的正确性。

　　目前各级镇政府有权确定各自的补偿标准，但因各镇人员各异，水平各异，指导思想各异，所以制定的标准差异也较大。例如有的把应该属于房屋基本重置价范围内的普通木门窗在装修中又一次评估，有的把门窗套等一些应该列入装修评估范围的项目不于评估，在一定程度上影响了评估的正确性。标准差异的形成有技术水平的原因，也有长官意志的影响，还有一些不符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》思想的影响。在政府建设与拆迁补偿有矛盾时，地方政府在制定补偿标准的时候往往考虑在一定程度上牺牲被拆迁人的利益，考虑政府少化钱多办事，有意无意的压低了一些项目的补偿标准，所以拆迁评估中一个普遍现象是新装修的拆迁户补偿损失大，装修高标准的拆迁户补偿损失大，这种实际价值与拆迁补偿价值之间的差距，与政府制定的补偿标准有紧密的关系。

　　解决此类问题面广量大，难度很大。一个是要发挥上级管理部门对下面制定标准的指导和监督作用，二是发挥房地产估价师学会的技术指导作用，召集有经验的评估师对制定的标准进行评头品足，充分发表各人的意见供领导决策。其中做好苏州市的拆迁补偿标准无疑对解决该类问题能起到一个非常大的指导作用。市标准做好了，可以为下面各级政府制定标准起到一个指导作用和标杆作用，下面的一些缺项也可以参照市标准执行，这将有利十提高拆迁评估的正确性。

　　三、努力提高评估人员的综合素质，保证评估水准。拆迁评估是由房地产估价师具体实施评估的，所以努力提高评估人员的综合素质，是保证评估水准的重要因素。评估人员首先应该站在公正的立场来进行评估，不管拆迁对象是谁，多应该用一样的标准进村评估，不能因人而异，要始终用公正、公平、公开的态度进行工作。

　　评估人员要不断提高自己的综合技术水准，要熟悉装修的施工方法，熟悉装修材料的价格，能区分装修材料的材质、优劣，能比较正确地判断装修的成新率。评估人员应该经常到建材市场去了解、学习装修材料的性能和价格，学习材质的区分。要学习装修的定额内容，了解评估范围内装璜公司的装修价格，以丰富的知识来分析判断委估物业的价值。对自己的评估结论要能经得起委估方和被拆迁户的各种提问，要用自己认真负责的工作态度和丰富的专业知识去取得委估方和被拆迁户的信任，在坚持原则的基础来取得被拆迁户的信任，将有利于拆迁评估工作的顺利进行。