房屋的共同共有与按份共有

　　在二手房买卖中，购房者经常会面对的一个问题是：几个人共同买房屋，是共同共有还是按份共有?

　　首先确认一下共同共有与按份共有的定义。

　　共同共有是不计份额地对某一财产共享所有权，每个共有对共有物享有同样的权利、承担同样的义务。一般共同共有人之间都具有特定的社会关系如配偶关系、父母子女关系等。

　　而按份共有是就按各人所出的份额或约定的份额对某一财产享有所有权，按各自的份额享有权利、承担义务。按份共有人之间可以是亲属关系，也可以没有任何相关关系。

　　对于房屋的共有来说，以下几点是需要了解的：

　　如果没有特殊约定，房屋的共有默认为共同共有，也就是说，不管谁出的钱比较多、也不管谁的贡献比较多，几个产权人拥有的权利义务是完全一致的，房屋出售所得也是几个人平均分配的。

　　在需要明确购买房屋出资多少的情形下，可以在《上海市房地产买卖合同》中约定每个产权人的份额，也可以在做产权登记申请的时候明确每个产权人的份额。

　　一套房屋的共有情况会在房地产权证的附记页体现出来，也会在房地产登记薄中记录在案，以备公众查询。

　　合理地运用房屋登记的共有制度，可以为购房者规避不必要的风险，保护自己的利益。比如说，几个朋友在合伙买房屋的时候，就可以根据各自出资的情况约定房屋拥有份额，这种约定是公开的、可供查询的，避免将来产生纠纷。又比如说，父母和孩子共有一套房屋，父母可以拥有较少份额而孩子拥有较多份额，一方面父母在产证上有名字可以保证自己的一定利益，另一方面也可以合理规避将来可能发生的遗产税等费用。