最高法出台两司法解释统一标准 车库位租售赠给业主算“首先满足”

　　最高人民法院近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

　　就社会关注的住改商纠纷处理问题，司法解释明确，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　司法解释还对小区车位纠纷处理作出了统一规定。该司法解释明确，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位，“属于业主共有”。

　　近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，审判实践面临的压力与日俱增。自2003年初，最高人民法院即着手展开制定涉及物业权益纠纷案件处理司法解释的相关准备和调研工作。2007年初，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式立项，经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。

　　据介绍，两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

　　最高人民法院有关负责人在此间表示，这两部司法解释在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性，是最高人民法院切实加强审判指导的最新举措，必将对正确适用法律和统一相关案件的裁判尺度起到重要的指导意义。