物权法今早表决通过 小区车位所有权之争落定

　　焦点房地产网最新消息，今天早上10点20分，两会闭幕会以赞成2799票，反对52票，弃权37票，表决通过了中华人民共和国物权法。

　　对于广大的业主和购房者来说，其中几点是最被关心的。

　　关于车库：车库的归属有约定的按照约定，没有约定或约定不明确的，属于业主共有。

　　关于会所：由于会所绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物附属设施归业主共有，因此修改后的物权法草案删去了有关会所归属的规定。

　　关于小区道路归属：修改后的物权法草案界定了小区道路归属，规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

　　关于住宅用地年限：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期按照法律规定办理。

　　关于业主诉讼：业委会可以成为诉讼主题，可以做原告和被告。

　　对于其他几点大家都拍手称快，然而于目前生活更息息相关的车库问题，网友们却有了很多疑惑。

　　物权法折射停车之痛

　　当记者把物权法颁布的消息告诉论坛里的网友时，众多网友欢欣鼓舞。其中位于城西的某小区的业主们当时就激动得要去找开发商，拿回当初合同中并没有约定归属的车位。

　　目前有关地下车库(车位)的所有权、使用权归属问题经常是业主与开发商之间的一大矛盾焦点，而将小区 地下车库(位)单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见不鲜。

　　现在物权法颁布了，好多人都有这种想法，以前合同中没有约定归属的车位，现在都属于业主了，那这些车位根本不需要买的，自然就归业主免费使用的。是不是可以这样呢?记者采访了对物权法颇有研究的浙联律师事务所主任、高级律师戴和平。

　　他认为，由开发商和业主协商确定会所、车库的归属体现民法意思自治的原则，而且符合市场经济的要求，也有利于开发商对会所、车库的管理和维护。

　　戴律师说，现在杭州几乎所有的小区车位都面临着僧多粥少的局面，在实际操作中还是会碰到一系列的困惑。如上文中的网友认为车库属于个人可以免费使用就是一例。还有这个约定是开发商与全体业主约定还是与单个业主约定?若与全体业主约定是以多数业主人数还是以总面积一半以上的业主的意见为准?若开发商同意部分车库归部分业主所有，同时又同意部分车库归开发商自己所有，是否视为约定不明?若约定归开发商所有，是否意味着开发商可以将小区车库、会所任意地卖给小区业主以外的其他人?是否需要制定业主享有优先购买权?[page]

　　如果车位属于业主，目前最可行的操作车位属于业主委员会，但业主委员会该如何管理，入住人数未达到成立业主委员会要求的小区，这些车位又该如何管理?

　　而且，在实践中，由于开发商与业主的信息不对称，开发商占明显优势，如何防止开发商过渡利用“协商”的机制，在格式合同中变相决定会所、车位归自己所有?而且，若允许开发商将车库、会所随意转让、租赁给其他人，尤其是业主以外的其他人，则可能会损害业主的利益。

　　具体到地方可能物权法还需要地方条例来补充完善。

　　与大家利益关系密切而备受关注的地方法规《杭州市居住区配套设施建设管理条例》于今年3月1日起生效实施。该《条例》第二十三条明文规定：“ 地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。实行物业管理的居住区，业主可以委托物业服务企业管理;未实行物业管理的居住区，可以委托社区居民委员会管理。”这样，小区里的地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库等配套设施属于全体业主所有，开发商就不得擅自租售用于谋利。否则，可处以10万元以上50万元以下的罚款。