不动产登记的制度与动产交付方式

根据2007年3月全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
（一）不动产的四种登记制度
1?权属登记：
（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（3）不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2?更正登记、异议登记
（1）申请异议登记的条件：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请更正登记是申请异议登记前置程序。
（2）异议登记的效力：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。功能类似诉前财产保全。
（3）后果：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
3?预告登记
（1）适用范围：买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。主要是针对商品房预售中的一售二卖问题进行立法规制。
（2）效力：保障将来实现物权，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。赋予债权的效力。
（二）动产交付方式
1、方式 概念
现实交付 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。（《物权法》第23条）
简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（《物权法》第25条）
2、占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。（《物权法》第27条）
3、指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。（《物权法》第26条） [page]
4、拟制交付
出让人将标的物的权利凭证交给受让人，以代替物的现实交付应试能力拓展 。