不动产登记制度和动产交付制度

　　物权的存在、状态、变动必须通过一定的方法公开表现出来，让他人知道。合同则不需要公示反而可以进行保密。这是因为合同只涉及当事人自己的利益，可以是商业秘密。物权是一个独占性、排他性权利，这个权利的存在状态，对他人的权利很重要。如房屋出售，买受人在购买之前要弄清出卖人是否有对房屋的合法权利，弄清房屋上是否设有抵押权等，这需要有一个可靠的方法将物权公示出来，让交易人、利害关系人、债权人、人民法院能正确判断某一财产的现实状况。

　　不动产物权公示的方法通过登记实现,是一个严格的公示方法。根据《物权法》规定,经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利即被确定。如果不动产转让前未登记，则买受人永远不能取得所有权。生活中常见的一房多卖问题，受保护的只有登记人。

　　为防止类似一房多卖的问题，《物权法》第20条规定了预告登记制度：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。同时，为保障物权的实现，《物权法》第19条设立了申请更正登记和异议登记制度，因各种原因导致不动产登记簿的内容错误，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。异议登记的作用并不是撤销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。这些制度为解决争议设置了必要的程序，有利于建立不动产的法律秩序。

　　除了不动产外，重要的动产：船舶、飞机、汽车，其公示方法同样是登记，但登记效力较低。未经登记，不得对抗善意第三人,即登记对抗主义。比如汽车的转让。甲有一辆汽车，卖给乙，钱款付清，车也交付，但没有到车管部门过户。乙开车出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或没有财产赔付，那么，甲就不能以动产已交付为由对抗善意第三人丙，就要承担相应责任。这一原则在《物权法》第126条规定土地承包经营权的转包、互换、转让等方式流转时也有体现，未经登记，也不得对抗善意第三人。

　　其他动产以交付为公示方法，即交付时物权发生变动，包括动产所有权的转让和质权的设立。动产占有人被推定为合法的所有人。比如张三有一头牛，卖给了李四，在未支付货款的情况下，基于信任，让李四把牛牵回家。当天夜里，雷电将牛击死。那么，李四不能说，我还没付钱、没有登记等理由拒付买牛钱，因为牛的所有权已因交付而生效。动产是不要登记的，你到市场买手机，在商家手上，就是商家的，你付完钱，交到你的手上，就是你的。你不需要到工商局、电信管理部门查询这部手机是否合法。当然,如果这部手机是偷来的，有一天失主找来了，你能否取得手机在于你是否属善意第三人，是否符合善意取得的条件。[page]

　　什么是善意取得?《物权法》第106条第1款明确了3种情形：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的;②以合理的价格转让;③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。