不动产交付形式之我见

　　2007年11月1日，为实施城市规划，盘活存量土地，某市人民政府作出《关于依法收回国有土地使用权的通知》，决定收回原划拨给某公司使用的7000平米国有土地使用权。

　　2008年5月14日，该市国土资源局向社会发出《国有土地使用权挂牌出让公告》，此次挂牌出让宗地25块，其中挂牌出让的涉案地块编号为“[2008]—36”。按照《挂牌出让文件》的有关规定，某房地产公司知悉了《国有土地使用权挂牌出让公告》和《挂牌出让文件》内容，并实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后，递交了竞买申请书。2008年6月18日，经依法竞价，该房地产公司以1500万元的价格，被确定为该出让地块的竞得人”。

　　2008年7月21日，某市国土资源局为履行“交付土地”的义务，经委托某拍卖公司，将涉案地块上的房屋及附属物残值的拆迁权拍卖给某人。同年8月11日涉案地块拆迁完毕。拆迁权竞得人应房地产公司的要求，为其有偿留下涉案地块上的北山墙、西山墙以及大门招牌。

　　2008年9月1日，房地产公司作为受让人，与出让人某市国土资源局，共同签署了《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)，其中第6条约定：出让人同意在土地出让金缴齐后30日内将出让宗地交付给受让人，并同意在宗地交付时达到“场光地净”的场地平整条件。同年9月2日，房地产公司即足额交纳了土地出让金;第37条约定：出让人延期交付土地超过60日，经受让人催告后仍未能交付土地的，受让人有权解除合同，并有权要求赔偿损失。

　　2008年9月17日，在某市国土资源局两名地籍调查员的主持下，房地产公司全权代表，以及涉及本案地块的5家单位的代表，一同到现场指界后，6方代表在地籍调查表上签字并加盖各单位公章。同时，地籍调查员签署意见认为：涉案地块“界址清楚，面积准确，四邻无争议”。地籍调查表“土地所有者”栏也登记为该房地产公司。

　　2008年9月24日，房地产公司法定代表人向某市国土资源局提交[2008]—36宗地图、地籍调查表、土地登记申请审批表、契税票据、出让金发票、营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》以及《出让合同》等文件，要求为其颁发《国有建设用地使用权证》。经该国土资源局审核后，同意上报市人民政府审批。

　　2008年10月20日，某市人民政府为该房地产公司颁发《国有建设用地使用权证》。同年10月24日，该房地产公司法定代表人签字并加盖公章领取了该“证书”。[page]

　　其间，某房地产公司认为，出让的土地尚未达到场光地净的交付条件，遂于2008年10月6日，向某市国土资源局发出“现期交付土地的函告”。但该市国土资源局认为宗地已经交付，对此并未理睬。

　　2008年12月4日，该房地产公司仍以上述理由，再次向某市国土资源局发出“现期交付土地的函告”。但该市国土资源局也未理睬。同年12月8日，房地产公司依据《合同法》93、94、96条以及《出让合同》37条之规定，向某市国土资源局发出“解除《出让合同》的通知”，同时要求赔偿违约金等经济损失2000万元。在未得到答复后，房地产公司于2009年1月4日，向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除土地出让合同并赔偿经济损失，遂成诉案。

　　二、问题的提出

　　本案中，房地产公司作为原告认为：出让土地尚未达到交付条件，至今仍未交付;而作为被告的某市国土资源局则认为：四邻现场指界无异议即是正式的交付。据此，出让土地作为不动产，其交付的形式是什么?应当如何交付?我国的法律又是如何规定的?

　　三、不动产交付的形式

　　我国《民法通则》第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条规定： 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第9条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第139条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。但这些规定，均没有对不动产交付的形式作出明确的说明。因此，就不动产交付的形式，实践中存在以下三种意见：

　　㈠习惯交付。该观点认为，对于房屋的交付，可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式;对于土地的交付，可以实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。[page]

　　㈡转移占有交付。该观点认为，对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定： 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人， 受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：1、必须有让与占有的意思表示;2、必须将占有物交付给受让人。因此，转移占有是一种事实状态的占有，但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。

　　㈢法定登记交付。该观点认为，依据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开， 从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。 物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全， 不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。

　　物权公示制度的内容包括，物权的公示方法和公示的效力两项。《物权法》第6条规定的是物权的公示方法。物权的公示方法又因不动产和动产有所不同。 不动产物权以登记作为权力享有与变更的公示方法; 动产物权以占有作为权力享有的公示方法，以交付作为变更的公示方法。在不动产方面， 交付仅仅体现为登记，登记是不动产转让时物权行为中交付的惟一表现形式。 登记是法定的方式，排除了当事人对不动产交付的约定方式。法律通过赋予“登记与占有、交付”的公信力， 从而使社会公众知悉物权的享有与变动情况。