浅析动产交付和不动产登记

　　一、不动产登记

　　(一)不动产登记的概念

　　不动产登记是对土地、房屋等建筑物之类的不动产变动进行的一种公示方法。具体说来，所谓不动产登记，是指不动产登记行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、转让和消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上的行为。 [1]从登记机关的角度观察，不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 [2]依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 [3]

　　根据不同的标准，可以对不动产登记作出不同划分。 [4]例如，以登记管理为标准，可以将不动产物权登记分为总登记和与变动登记，总登记又叫静态登记，是不动产登记管理机关为设立、变更不动产物权证书，建立和健全不动产物权管理秩进行的全面登记;变动登记又叫动态登记，是不动产物权登记机关日常进行的就不动产物权设立、变更、转让和消灭等事项进行的登记。再如，以不动产物权登记是否依申请为标准，可以将不动产物权登记分为登记管理机关应申请人的申请进行的登记与登记机关依职权进行的登记，前者只有在申请人申请时方可启动登记程序，后者如登记机关依职权注销错误登记等。又如，以不动产物权的类型为标准，可以将不动产物权登记分为不动产所有权登记与不动产他物权登记，以不动产类型不同为标准，可以将不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿权登记、水权登记、渔权登记和林权登记等。

　　为了保证不动产物权变动秩序之稳定，国家对不动产实行统一登记是最好的制度安排，鉴于目前我国对不动产采取多头登记，不同的财产在不同的登记部门登记，同一财产涉及不同权利的也要在不同部门登记，我们建议，应该专门制定“不动产统一登记法”或者行政法规，具体规定统一登记的范围、登记机构和登记办法，这样有利于使不动产物权变动登记制度统一化，减少公示成本，同时也有利于公信原则的真正实施。根据《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 [5]

　　(二)不动产登记的法律规则

　　就不动产登记而言，根据《物权法》规定，应注意以下几点法律规则：

　　1.登记申请与办理规则

　　我国《物权法》规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 [6]当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 [7]登记机构收到申请材料后，应当履行的职责有：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实、及时地登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。 [8]申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 [9]登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估;以年检等名义进行重复登记;超出登记职责范围的其他行为。 [10]《物权法》还规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 [11]可见，登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利。同时，登记机构应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。

　　2.更正登记、异议登记和预告登记规则

　　(1)更正登记

　　更正登记是登记机构根据权利人、利害关系人的申请依法进行的变更原登记事项的登记。我国《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 [12]一般认为，登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。

　　(2)异议登记

　　异议登记是登记机构在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，根据利害关系人的申请所依法作出的登记。我国《物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以申请人请求损害赔偿。 [13]

　　(3)预告登记

　　预告登记是在当事人签定买卖房屋或者其他不动产的协议时，为保障将来实现物权，由登记机构根据其申请依法所作出的登记。 [14]我国《物权法》规定，当事人签定买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 [15]可见，预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权要达到的目的，是在将来发生不动产物权的变动。 [16]《物权法》同时还规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 [17][page]

　　3.登记责任与登记费用规则

　　登记责任包括申请人的法律责任和登记机构的法律责任两个方面。我国《物权法》规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 [18]因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。 [19]

　　关于登记费用，《物权法》登记，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。