不动产预告登记及其失效

　　我国新颁布的《物权法》中有这样的说法：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，可以向登记机构申请预告登记，规定还提到登记会失效。请问，什么是预告登记，预告登记失效又是怎么回事?

　　首先要明确什么是不动产。不动产最通俗的解释就是土地、房屋、树木等不能移动的物。理论解释不动产是指土地及建筑物等土地附着物。

　　而不动产预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而进行的登记。因此，预告登记是不动产登记的特殊类型，目的是为了保护买房人的利益，维护房屋交易安全，防止售房人再行出售或抵押已售出房屋。

　　从世界各国对不动产预告登记的规定来看，预告登记主要有三个作用：第一是保全债权的实现，并最终使债权人取得物权;第二是顺位保证;第三是破产保护。从我国《物权法》的规定看，我国不动产预告登记只具备保全债权实现的作用。

　　不动产预告登记不同于一般的不动产登记。主要区别在于：预告登记完成后，并不导致不动产物权发生任何变动，其作用一方面是限制了债务人处分不动产的权利，另一方面使债权人取得一种请求将来发生物权变动的权利。因此，不动产预告登记制度既可以保证登记申请人的优先购买权，又可以有效抑制房屋买卖中的“一女二嫁”的欺诈现象。

　　《物权法》第20条第二款就预告登记失效做了规定。根据规定，当债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止，如买房人在购买现房且办理了预告登记后又与出卖人协商终止合同。再如，因卖房人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约，买房人解除购房合同。既然购房合同已经解除，预告登记自然失去效力。能够进行不动产登记是指正在建造的房屋(如预购商品房、在建工程)已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人能够将预告登记转为正式的不动产登记。如果权利人自能够进行不动产登记之日起三个月内不申请不动产登记，其预告登记便失去效力。需要指出的是，任何情况下登记申请人均有权单方向登记机构申请注销预告登记。