房屋纠纷备案登记能否对抗办证请求

　　王某于2006年6月13日向某房产公司购买了位于某处某栋某号的房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。王某将全部房款缴清后，装修入住至今。因某房产公司未能按《商品房买卖合同》约定的条件办理房屋产权证，王某于2007年9月份起诉到法院，要求某房产公司履行办理房屋产权证和承担违约责任。

　　诉讼中，某房产公司称，未能办证的原因在于其与前一个买房人关于涉案房屋的解除手续尚未完善。此时，王某才发现，在其购买涉案房屋之前，某房产公司于2004年5月31日已将涉案房屋卖与李某，之后，房产公司与李某于2006年6月7日签订了《退房协议》，约定双方解除房屋买卖合同。协议签订后，李某翻悔，不愿配合某房产公司到房管局办理注销“预售合同备案”手续，从而影响到某房产公司为李某办理房屋产权证义务的履行。基于以上事实，诉讼中已经将有利害关系人的李某追加为诉讼第三人。

　　二、代理意见

　　一、从王某与某房产公司的《购房合同》看的出，王某有取得房产证的权利，某房产公司有履行办证的义务，王某的诉讼主张理应得到支持。

　　(一)王某与某房产公司于2006年6月13日签订的《商品房买卖合同》中第十五条明确约定，如因某房产公司的责任，在约定的时间内，王某未在约定的时间内取得《房地产权证》的，某房产公司应承担相应的违约责任。截至现在，王某仍未取得《房地产权证》，在王某已完全履行合同义务的情况下，当然有要求某房产公司履行办理《房地产权证》的权利，并有权要求某房产公司承担因未办证的违约责任。

　　(二)根据合同相对性原则，王某的合同相对人为某房产公司，不涉及到第三人李某，王某完全可以依据其与某房产公司的购房合同要求某房产公司履行义务。至于某房产公司与李某之间的法律关系和纠纷处理，是某房产公司与李某之间的法律关系，与王某无关。

　　(三)李某与某房产公司《退房协议》第四条明确约定，“本协议期间，乙方(李某)同意甲方(某房产公司)向第三方进行出售该房屋。”

　　二、李某不具有对涉案案房屋的办证请求权和涉案房屋的所有权。

　　(一)李某与某房产公司已解除了涉案房屋的买卖合同，双方不存在房屋买卖法律关系。

　　1、李某与某房产公司于2006年6月7日签订了《退房协议》，该协议第三条的约定“签署本协议则视为乙方(李某)选择解除合同，、、、、、、、”;该协议第五条约定，“本协议经双方签字或用印后生效。、、、、、、”。从此《退房协议》的相关约定，明显看得出，李某与某房产公司已经于2006年6月7日解除了双方的购房合同，李某自此丧失了涉案房屋所有权的请求权。[page]

　　2、本案中，因案情需要已经将有利害关系的李某追加为诉讼第三人，在开庭审理中，李某和某房产公司已经认可或确认了双方的《退房协议》，认可或确认了双方购房合同解除的事实。至于双方关于《退房协议》中权利义务履行的相关内容，只是双方的法律关系，与本案原告王某无关，与本案原告王某与某房产公司关于合同履行无关，不能以此抵抗或排斥合法权利人的权利。

　　3、某房产公司已按照其与李某的《退房协议》履行了银行按揭还款手续。

　　(二)王某已经实际合法拥有了涉案房屋的“占有权”。

　　1、已经实际占用房屋，装修后实际入住至今;

　　2、作为卖方的某房产公司其本意也是将房屋卖与王某而非李某;

　　3、王某已经全部缴清了房款;

　　4、卖方已经还清了李某的房屋按揭贷款，李某与某房产公司的房屋买卖合同已解除。

　　三、按照民事意思自治之法律精神，本案应尊重作为涉案房屋卖方某房产公司的真实意思或意愿，即将涉案房屋卖与王某，而非李某。

　　首先，某房产公司与王某的买卖合同，已体现了双方的真实意思。在因客观原因未能为王某办理房产证的情况下，还是表示要为王某办理房产证，只是苦于因与李某的纠纷未能完善相关手续而不能实现其履行合同的真实意愿。

　　其次，在诉讼中，某房产公司一再诉称其与李某的合同解除效力早已生效，并且认真履行了其与李某解除协议中的合同义务，为了能够履行与王某的合同义务，曾多次督促李某协助办理相关解除手续，但最终因李某的对解除房屋买卖合同的翻悔而未能实现。

　　四、李某与某房产公司之间的合同备案登记不应对抗王某合法取得涉案房屋产权请求权的效力，更不应定性为物权法中所规定“预告登记”。

　　(一)根据物权法定原则，预告登记制度作为不动产物权登记制度中的重要制度之一，法律必须有明确的规定，而我国对预售合同登记备案是否为预告登记并没有明文规定。

　　(二)预售合同备案登记带有行政的色彩与预告登记的物权性质有本质的区别。

　　《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。”从上述商品房预售登记进行登记备案看，我国实行登记备案制度的目的主要是对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查。“从我国现行的有关不动产登记的立法规定看，商品房预售合同的备案登记制度在目前应属于是房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施。[page]

　　(三)预售合同备案登记与预告登记有不同的法律效力。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案，登记的是预售合同，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的效力，商品房预售登记不涂销，存续时间非常长。而预告登记有明确的消失期限，预告登记在债权消灭或经过法定时间后或产权取得后，预告登记即告消灭，不会永远存续。因此，我国商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。

　　五、即使本案李某与某房产公司的合同备案登记属于物权法中所规定的“预告登记”，也因超过了一定的时间和债权的消灭而丧失效力，不具有对抗第三人的法律效力。

　　(一)李某因与某房产公司签订了《退房协议》，在双方解除了购房合同的情况下，已丧失了对某房产公司关于涉案房屋的债权。按照《物权法》20条之规定，“、、、、、、预告登记后，债权消灭、、、、、、、预告登记失效。”在王某与某房产公司债权已经消灭的情况下，合同备案登记早已失去了法律效力。

　　(二)李某与某房产公司的购房合同于2004年5月31日签订，合同备案登记离现在已三年左右，如果说此合同备案登记为预告登记，按照《物权法》20条之规定，“、、、、、、预告登记后，能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”之规定，李某与某房产公司自合同备案登记至今仍未进行不动产登记申请，远远超出了法律规定的三个月期限，合同备案登记早已失去了法律效力。

　　综上所述，王某在已实际占有使用涉案房屋的情况下和前一购房人李某已与某房产公司购房合同解除的情况下，王某有权按照其与某建筑公司之间的《商品房买卖合同》的约定，要求某房产公司履行办证义务并承担相应的违约责任。李某与某房产公司因解除购买合同后，产生的纠纷争议，属另外的法律关系，不能以此对抗购买人王某的合法权益。