不动产登记的效力

　　论不动产登记的效力

　　论文简述: 不动产物权采用登记方式进行公示，然而登记的效力是否能够对抗善意第三人，以及恶意第三人通过违法手段变更登记后是否取得了不动产物权。本人认为，物权登记目的是为了维护财产支配秩序的稳定，不动产登记只是为了保护善意第三人，如果第三人不是善意，即使在现实中取得了不动产登记，也不能取得物权。

　　赵颖锋

　　内容摘要：不动产物权采用登记方式进行公示，然而登记的效力是否能够对抗善意第三人，以及恶意第三人通过违法手段变更登记后是否取得了不动产物权。本人认为，物权登记目的是为了维护财产支配秩序的稳定，不动产登记只是为了保护善意第三人，如果第三人不是善意，即使在现实中取得了不动产登记，也不能取得物权。

　　依据民法原理，物权属于对世权、绝对权。由于物权的行使往往会影响第三人的利益，因此在法学理论上认为，物权应当通过一定形式进行公示，只有这样才能维护财产权利秩序的稳定，才能减少物权人行使给第三人带来的损害。

　　在公示方法上，动产和不动产采用了不同的方式。动产一般采用占有方式，个别也采用登记方式，未登记的不得对抗善意第三人;不动产则大多采用登记方式，个别采用占有公示方式。前者比如城市房屋、国有土地使用权等，后者比如农村集体土地上的房屋，我国物权法没有明确规定农村集体土地上的方步必须进行登记(但农村集体土地使用权应当登记)，从条文理解似乎是应当进行登记，这与原来的草案规定是不同的。在物权变动的公示方法上，动产为交付，即通过转移占有的行为进行表示，而不动产则采用变更登记的方式。法律对动产和不动产物权的变动采用不同的公示方式，使人们从外观表象上对物权变动有直观地认识，从而做出相应的判断，尽最大可能的保护了交易的安全。

　　然而，任何法律制度的安排总有其疏漏，或者说每一种法律制度总有其弊端，不动产登记制度也不例外。现实中法定登记机关内登记的不动产物权所有人有时并不是真正的物权所有人;有时不动产实际上为数人共有，然而登记时因为种种原因并没有登记其他共有权人(最常见的例子就是婚姻存续期间购买的房屋为夫妻共同财产，但往往只登记在夫妻一方名下)，这样在现实中就会出现真实的权利人与产权证上登记的所有权人不一致的情况。此时如果发生纠纷，司法机关在审理案件时就必须解决究竟是按产权证书还是实际情况来确定不动产权利人的问题。而要解决这个问题，就有必要对不动产登记的效力进行探讨。

　　一、现实中存在的对不动产登记效力的不同观点。[page]

　　对于不动产物权登记后产生效力的范围，一种观点认为，公示方法一旦不存在，则物权制度也就不存在。不动产物权的变动，必须进行登记，如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。这在一定程度上强调了国家对交易活动的干预。也就是说，除极少数法定物权以外，不动产物权的产生都以登记公示为产生的必要条件。即使当事人之间存在协议，但是该协议也只能在当事人之间产生合同之债的效力，只是一种当事人对信用的承诺，并不必然产生物权的效力，当事人在履行该合同之债之前，并不影响已经存在的物权，更不能对第三人(包括恶意第三人)。即，登记并公示是不动产物权产生的必要条件。不动产物权一旦经过登记，则人们在法律上认为物权已经设立，而如果数人通过合同约定设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，则人们可以认为该物权并没有在法律上产生。相应的，物权的转移和变更，如果某物权虽然已经发生，但没有通过登记予以显示，则在法律上并没有真正完成物权的变动，以法律效果看，只要作为公示内容的现状没有变动，便可以视为物权变动未曾发生。反过来说，如果登记所载某项物权已经发生变动，但事实上并没有变动，在法律上也可以认为物权已经发生变动。对于这种观点人们称之为登记要件说，德国民法采取登记要件主义。

　　另一种观点认为，当事人一旦形成物权变动的意思表示便可产生物权变动的法律效果，物权变动仅依当事人的意思表示即可成立，登记对不动产物变更的行为只有确认或者证明效力，而没有决定其能否生效的效力。未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。这种立法一般也称之为登记公示主义或登记对抗主义。法国和日本主要采取这种观点。

　　二、我国法律关于不动产登记效力的规定，以及存在的问题和解决方法。

　　有人认为，我国立法采纳登记要件说，认为不动产物权的取得，消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。例如《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效”，建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得，转移，变更和他项权利的设定，均为无效”。根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律，行政法规规定应当办理批准，登记等手续生效的，依照其规定。” 2000年最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。” 最近，《最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复》又规定：因登记部门的原因致使当事人无法办理抵押物登记是抵押未登记的特殊情形，如果抵押人向债权人交付了权利凭证，人民法院可以基于抵押当事人的真实意思认定该抵押合同对抵押权人和抵押人有效，但此种抵押对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力。也就是说，不论第三人是否知晓抵押任何抵押权人之间的抵押合同，该抵押合同对第三人都无法律效力，也就是说抵押物权并不成立，第三人买受抵押合同的标的物后，并不受抵押物权的约束。据此有人认为，我国目前实际上是采纳的是登记要件主义。[page]

　　客观地说，不论是登记要件主义还是登记对抗主义各有其利弊。登记要件主义更能保护第三人，减少了第三人的注意以物的范围，而登记对抗主义则在一定程度上挽救了实际权利人因为没有登记而带来的权利瑕疵，运用诚实信用原则对权利人进行救济。我国物权法对此也并没有作出统一的规定，而是分别不同情况采用了不同的效力认定方式。比如对于买卖等普通的不动产转移采用的是登记要件主义，而继承、判决等事实行为采取的登记对抗主义。但是物权法明文规定之外的法律事实发生时，物权变动采用何种效力模式呢?

　　举例来说，依据目前的婚姻法，除另有约定外，婚姻存续期间购买的不动产属于夫妻双方共同所有，即夫妻双方都是不动产产权所有人，然而现实中许多这样的共同财产登记在夫妻一方名下。如果此时按照登记要件主义，则在法律上该房屋的所有权应当只属于进行房屋登记的夫妻一方，另一方并不享有该房屋的所有权。按照这一逻辑继续推理，由于登记的夫妻一方享有整个房屋的完全所有权，该权利属于其在法律上的个人权利，其完全有权利处分该不动产。即使第三人知道该房屋系夫妻婚姻存续期间共同购得的房产，第三人仍可以以该房屋在法律上的产权只属于登记的夫妻一方所有与之签订买卖合同并办理房屋过户手续，夫妻另外一方无权干涉，法院也无权宣告该买卖协议无效，因为夫妻登记的一方完全有权处分其法律上的个人权利。这样的推理结果显然与婚姻法第十七条规定的“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”和婚姻法司法解释(二)第19条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”相矛盾。

　　由此可以看出，完全采用不动产登记要件主义会给案件的处理带来很多困难，但是完全采用不动产登记对抗主义又会给第三人带来很多不便，为了妥善解决这一问题，本人认为我国对于不动产应当采用混合原则，对于婚姻和继承等这一类特殊案件，可以采用登记对抗主义，以方便法院的审理，也有利于维护现有家庭关系。