房屋买卖协议几年后无效

　　一、房屋买卖协议几年后无效

　　房屋买卖合同一般不会自动失效。不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况：

　　1.房地产分离出卖，合同无效。

　　2.产权未登记过户，合同无效。

　　3.产权主体有问题，合同无效。

　　4.侵犯优先购买权，合同无效。

　　5.单位违反规章购房，合同无效。

　　6.价格欺诈，显失公平，合同无效。

　　7.非法转让，合同无效。

　　找法网提醒您，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　二、房屋买卖合同违约金赔偿标准

　　买卖合同违约金赔偿标准如下：

　　1.买卖合同违约金最高标准是违约金的数额不得超过实际损失的百分之三十；

　　2.一般情况下，合同当事人对违约金有约定的，以当事人的约定为准。如果合同当事人没有约定违约金，则以实际损失为准来赔偿。

　　3.一般计算损失额都是根据履行地的市场价格来作为依据。

　　三、房屋买卖合同免责的情况有哪些

　　合同履行过程中，因出现了法定的免责条件和合同约定的免责事由而导致合同不能履行，义务人将被免除履行义务，这些法定的免责条件和约定的免责事由，称之为免责事由。根据我国民事法律的规定及司法实践，违约的免责事由有以下几种：

　　1.不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　2.特别规定或约定。

　　3.对方有过错。如果合同不能履行或不完全履行是由于对方的过错导致，不履行或不完全履行的一方不仅可以免负责任，而且有权要求对方承担违约责任。