住宅用地转商业用地的弊端及优点

　　一、住宅用地转商业用地的弊端

　　住宅用地转商业用地的弊端包括以下几点：

　　1.使用年限

　　商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重;

　　2.交易税费

　　初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%;

　　如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

　　3.按揭方式

　　大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

　　4.日常生活成本

　　如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

　　如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业）

　　5.设计标准

　　设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

　　6.落户问题

　　无法迁入户口。

　　二、住宅用地转商业用地的优点

　　住宅用地转商业用地的优点在于：

　　1.关于保值性

　　开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强!能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。

　　2.关于建造标准

　　非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

　　3.可以注册公司

　　2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅（包括公寓、别墅）"的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司。

　　找法网提醒：购房者购房前也需要注意自己购买的房屋属于什么性质。

　　三、住宅用地转商业用地的性质

　　住宅用地转商业用地从用地性质来讲，住宅用地与商业用地是不同的。商业用地只能建商业建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性质不同，其相应的控制性指标，包括建筑密度、系数、容积率、绿化率、建筑高度等都是不同的。

　　商业用地上的建筑用途以商业经营为主，住宅用地上的建筑用途以居住为主;商业用地的地价高于住宅用地;商业用地的开发强度一般高于住宅用地。所以住宅用地转为商业用地是合算的。