商品房买卖解除合同法律规定

　　一、房买卖解除合同法律规定

　　（一）房买卖解除合同法律规定

　　1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

　　6.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；

　　7.因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

　　8.面积误差比绝对值超出3%。

　　二、解除合同的情形

　　符合《民法典》第五百六十三条规定，承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件：

　　（一）承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是，如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也应允许承租人解除合同。

　　（二）出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除合同。

　　三、解除合同应注意什么事项

　　合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。

　　在适用情事变更原则时，合同解除是指履行合同实在困难，若履行即显失公平，法院裁决合同消灭的现象。这种解除与一般意义上的解除相比，有一个重要的特点，就是法院直接基于情事变更原则加以认定，而不是通过当事人的解除行为。

　　（一）合同解除一般只适用于单方违约的情形，在双方违约的情形下则比较复杂，要看哪一方的违约是根本违约，解除权的行使要视具体情况而定。

　　（二）从自我保护意义来讲，并不是只要对方违约就要解除合同，而要判断这种违约是不是根本违约，是否不采取解除措施就可能避勉给自己造成更大的损失。也就是说，合同解除权的行使要符合正当目的。

　　（三）从交易成本角度来分析，合同解除意味着交易失败，一方违约就解除合同，将给市场交易带来沉重的交易成本，并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。

　　（四）一般来说，合同的目的是与合同的主要义务联系在一起的，违反主要义务将使合同目的难以达到，而单纯违反依诚实信用原则所产生的附随义务，一般不会导致合同目的丧失，不能据此解除合同。

　　（五）不适当履行与合同解除。不适当履行是指债务人交付的货物不符合合同规定的质量要求，即履行有瑕疵。如果瑕疵并不严重，一般要求采取降价和修补办法予以补救，而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能够修理，非违约方有权要求违约方修理瑕疵。给予非违约方要求修理瑕疵的权利，实际上使他获得修补瑕疵的机会，从而避免合同被解除。

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