二手房交易营业税新政策出台

　　一、二手房交易营业税新政策出台

　　（一）契税：

　　2008年11月1日起，个人购买非普通住房的（别墅类和联体别墅住房除外）契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。（注：2010年10月1日起，个人购买第二套住房的，契税统一调整为3%。）

　　（二）二手房过户营业税及附加，分为以下几种情况：

　　1、对外销售个人购买不足5年的住房的，全额征收营业税（时间界定为房屋所有权证记载的登记时间，下同）

　　2、对外销售个人购买超过5年（含5年）的非普通住房的，差额征收营业税

　　3、对外销售个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税4卖方房屋所有权证是继承、赠与（直系亲属）、离婚分割取得，判断是否满五年的时间界定可为上一手证载时间为准

　　4、凡属房改房第一次上市交易转移的，可根据房改房协议书签定时间与房改房的发票开具时间（或收件原件）界定是否满五年。

　　（三）看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：

　　1、交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。

　　2、交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。

　　3、房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　（四）土地收益金：

　　使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。

　　土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积

　　（五）个人所得税，分为两种方式：

　　1、查账征收计算方法为:（评估价格-房产原值-税金-合理费用）×20%

　　2、核定征收计算方法为:评估价格×1%转让个人自用5年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。出售自有住房并在1年内重新购房者，不再享受个税减免优惠。对个人转让住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的1%计算缴纳个人所得税。

　　（六）土地登记费：33元/套

　　（七）交易评估费：评估价×0.3%

　　（八）测绘费：建筑面积×1.36

　　（九）如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%

　　二、二手房交易税费计算

　　（一）二手房交易税费计算，要看房屋的交易价格以及房屋面积等因素决定，例如90平米五年以上产权的房子售价45万，出售房屋的一方没有税费，购房的一方是7370元费用。

　　（二）出售房屋的一方没有其他房产，购买房屋的一方没有其他房产，这样的情况双方的税费是：卖方的税费是个人所得税·营业税·土地证·印花税，占房屋成交价的总比例是7.55%，房屋产权满五年以上。

　　（三）买方的费用是契税·房屋交易费·房屋评估费·印花税·登记费，契税是1%至3%之间的比例，具体的按照房屋的面积而定，评估费是房屋成交价的0.5%，交易费是面积乘以6元每平米单价，登记费是80元，印花税是房屋成交价的0.05%.

　　（四）出售房屋的一方有其他房产，购房的一方有其他房产，这样的情况双方的费用有：卖方的费用有营业税·个人所得税·土地税·印花税，总比例是房屋成交价的7.55%，房屋产权满五年以上土地税免，个人所得税是房屋成交价的1%，购房面积在140平米以上，营业税是房屋成交价的5.5%。

　　（五）买方的费用有：契税是房屋成交价的3%，房屋评估费是房屋成交价的0.5%，印花税是房屋成交价的0.05%，房屋交易费是面积乘以6元每平米单价，登记费是80元。

　　（六）以上的两种不同的情况中，房屋交易费·房屋评估费·登记费是双方自由协商由谁交的，这里我都归在买家了。

　　三、二手房买卖税费谁承担

　　（一）营业税税率是5.55%，由卖方缴纳。据相关规定，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

　　（二）个人所得税税率是交易总额的1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。以家庭为单位出售非唯一住房的，需缴纳个人所得税;如果是家庭唯一住宅且购买时间超过5年的，免征个人所得税;如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年，需以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购房产并取得产权，则可以全部或部分退还，退还额度为两套房产交易价格的1%

　　（三）印花税 税率为1%，买卖双方各自承担一半。

　　（四）契税 基准税率为3%，优惠税率为1%~1.5%，由买方缴纳。如果买方是首次购买面积不足90平的普通住宅，需缴纳交易总额的1%;如果买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅的，则需缴纳交易总额的1.5%。

　　（五）测绘费一般情况下，二手房交易都需要对房屋进行测绘，通常是1.36元/平米，总额为1.36元/平米*实际测绘面积。不过，自2008年4月后，相关政策规定，房改房的测绘费标准为面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元，买方支付。

　　（六）交易手续费 住宅是6元/平米，非住宅是10元/平米。，买方支付。

　　（七）登记费也称为工本费，一般为80元，如果是共有权证，那就为120元，买方支付。

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