土地增值税要怎么计算

　　一、土地增值税要怎么计算

　　土地增值税是采用超率累进税率计算的。只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应纳税额。其计算公式如下：

　　增值率=增值额/扣除项目金额×100%

　　应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）

　　这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：

　　应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

　　[例1]某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：

　　开发费用21万元，未超过（320+65）×10%=38.5万元，可据实扣除。

　　扣除项目金额=（320+65）×（1+20%）+21+77.7=560.7（万元）

　　增值额=1400-560.7=839.3（万元）

　　增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69%

　　应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54（万元）

　　[例2]某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过承认标准），支付转让房地产有关的税金47万元。计算应纳税额如下：

　　收入额=7500+2100×0.25=8025（万元）

　　扣除项目金额=（1450+2110）×（1+20%）+295+178+47=4792（万元）

　　其他开发费用实际支出比例=（480-295）/（1450+2110）=185/3560=5.2%

　　超过5%的限额，按5%计算如下：

　　（1450+2110）×5%=178（万元）

　　增值额=8025-4792=3233（万元）

　　适用级次=3233÷4792=67.5（%）

　　应纳税额=3233×40%-4792×5%=1053.6（万元）

　　二、土地增值税特点

　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

　　（二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

　　（三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。

　　（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

　　三、土地增值税的计税依据是什么

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义：一是只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。

　　土地增值税税率计算公式主要有两种，即直接计算法和间接计算法，以上就是找法网小编为您详细介绍关于土地增值税要怎么计算的相关知识，如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询找法网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。