房地产企业土地增值税计算方法

　　一、房地产企业土地增值税计算方法

　　首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

　　举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14．8万元，登记、过户手续费0．2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0．5万元（能提供银行证明）。

　　每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

　　计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）

　　取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14．8＋0．2＋50）×80＝5200（万元）

　　房地产开发费用扣除：0．5×80＋5200×5％＝300（万元）

　　转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777．6（万元）

　　加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）

　　扣除项目合计：5200＋300＋777．6＋1040＝7317．6（万元）

　　增值额＝14400－7317．6＝7082．4（万元）

　　增值额与扣除项目金额比率＝7082．4／7317．6×100％＝96．79％应纳增值税税额＝7082．4×40％－7317．6×5％＝2467．08（万元）

　　二、旧房土地增值税计算方法有哪些

　　纳税人转让旧房及建筑物，应按房屋及建筑物的评估价格（是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。）、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目（评估价格、地价款）的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，别墅、度假村按转让收入的1.5%计征土地增值税;其他非普通住宅转让收入的1%计征土地增值税。对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

　　对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定。对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　三、二手房增值税计算公式

　　二手房增值税计算：不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5.6％（增值税税率为5％）。不动产证满2年：免征增值税。注意：北京、上海、广州、深圳等4个城市，不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅，二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6％。增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％。

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