　　这种纠纷的焦点在于，贷款落空是否构成情势变更。情势变更首先要求双方订立合同时不能预见，而事实上，目前房屋买卖合同中，通常都会约定，如果乙方贷款不能足额到帐，应当在多少天内付清余额，否则承担违约责任。海淀区法院去年判的“全国首例因情势变更解除房屋买卖合同案”中，双方的合同也有这样的约定。所以，不能预见这一条就不成立。其次，不能是商业利益。以海淀案来说，买方已经有两套房，现在买第三套，这究竟是不是商业利益，有正常生活知识的人都明白。商业利益不适用情势变更，海淀案违反了这个原则。再次，情势变更必须是客观情况发生重大变化之后，继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。比较典型的情形是长期供货合同，如果主要原材料价格发生了超常上涨，使货物的成本超过了供货的价格，这对供货人来说是毁灭性的，既不公平也难以为继，这时以情势变更为由，变更或者解除合同，是对交易公平的保护。但在房屋买卖合同中，银行减少按揭成数、提高利率甚至不放贷款，房屋本身的价格并没有发生变化，双方交易的公平基础也没有改变，这当然不符合情势变更的最重要条件。买方从其他途径筹集资金，仍然可以继续履行，其经济负担不会增加，卖方也没有不合理的获利，交易的结果不会出现明显不公平或者不能实现合同目的。所以我认为，买方贷款落空不属于情势变更，特别在投资情形下，是投资人如意算盘落空而已，不能成为其解除合同的理由。如果买方确实没有能力继续履行合同，应当承担违约责任。

　　２、买方支付全款买房，以不能过户为由，要求解除合同。

　　在目前房市仍然看好的情况下，有人明知不能备案与登记，仍然签约买房，这种合同，没有任何理由说它是无效的或可撤销的。然而一旦房价下跌，买方往往转而以违反限购令为由，要求解除合同。这时问题的焦点就在于，限购令在民法上的效力究竟为何？没有任何法律法规，限制房屋买卖当事人的资格。限购令并不是法，充其量是山寨法，山寨法能不能影响合同的效力，这是一个大是大非的问题。如果规范性文件都可以否定合同的效力，那么行政之手可以搅乱民事领域，合同法就被颠覆，合同自由这一民法的底线，将不复存在。

　　最近浙江省高级法院民一庭出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，可以看出地方法院对限购令的态度。其中第七条规定“调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”这个条文堪称对中国民法作出了创造性的贡献：一是认定合同可以因“违背调控政策而无法继续履行”；二是指出“调控政策的强制性规定”不得违反；三是避而不谈违反政策的合同是否无效，只说此时“一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”中国特色的民法，果然是变形金刚。

　　这个《若干意见》还规定“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”这里否定了不可抗力，也没有提什么情势变更，而是另辟蹊径，用上了2003年最高院关于商品房买卖合同纠纷解释中的一个概念“不可归责于当事人双方的事由”。这是一个无边的大筐，将“不可抗力”和“情势变更”全部装入，还绰绰有余。表面一看，是“双方免责”，实际上保护的是违约的买方，损害的是守约的卖方，是典型的“拉偏架”。首先，贷款落空，如前所析，就是买方的责任，怎么能算“不可归责于双方”？其次，就算有第三方作祟，那么受损的一方为什么不去追究它，而要解除合同呢？

　　购房人与登记机构的登记纠纷

　　购房人以登记机构拒绝办理登记，诉请法院责令其履行职责，这种案件目前还没有出现，假设出现了，购房人合法购买的房产，依法申请登记而不可得，登记机关能说出什么理由？它说我依照房管局的通知，就是不给他登记，这是正当理由吗？行政诉讼法规定，人民法院审理行政案件，以法律、行政法规、地方性法规为依据，可以参照依法制定的规章，没有说可以依照或者参照规范性文件，国务院的规范性文件也不行。此时，法院将面临一个严峻的考验，是依法判登记机关不作为，责令其给购房人办理登记呢，还是找一些乱七八糟的理由，驳回原告起诉？这在法律上是很简单的问题，但在实务中却是天大的难题。从浙江高院的态度上，我们可以推测法院会迁就“山寨法”。这里又涉及一个大是大非的问题，行政权力须依法行使，这可是行政法的底线。如果法院都认可行政机关可以随意突破法律的约束，还有什么法制可言？