无产证的安置房买卖合同效力

　　一、无产证的安置房买卖合同效力

　　1、农村房屋买卖合同有效的情形

　　（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。

　　（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。

　　（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。

　　（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。

　　2、农村房屋买卖合同无效的情形

　　（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。

　　（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

　　二、拆迁安置房买卖合同的法律效力

　　一、认定合同法律效力的一般方法：

　　一般该合同未违反法律法规效力性规范而原则上仍然有效，但产权证办理比较艰难、麻烦或甚至无法办理，应当谨慎。

　　二、对于以下情况一般认定为无效：

　　1、未经共有人同意；

　　2、转让合同属于债权债务概括性转移，未经合同相对方同意的；

　　3、基于特定身份为基础的合同权利具有人身依附性的，转让违法；

　　4、不具有同一集体经济组织成员资格人购买集体土地上房屋，买卖违法；

　　5、标的物不清楚等等。

　　违反合同义务一方应当承担相应的违约责任。

　　三、相关法律法规：

　　《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　《合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　三、没有取得商品房预售许可证明买卖合同是否有效

　　应视情况而定。商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主是难以全面了解的，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证公开进行商品房预售，业主没有过错，责任在开发商与地方政府。因此，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁发前，如果合同已经基本履行完毕，商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，但没有商品房预售许可证，业主又请求继续履行合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定商品房买卖合同有效，至于开发商违规开发问题应当由行政主管部门另行处理，不影响合同的履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁发后，如果作为房地产开发企业的出卖人一直没有取得商品房预售许可证明，应确认买卖合同无效。

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