补偿基准价如何确定

　　一、补偿基准价如何确定

　　被拆迁房屋的货币补偿基准价，是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度

　　被拆迁房屋的货币补偿基准价，是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。

　　房屋拆迁补偿价评估方法：

　　1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

　　成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　2、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　3、清算价格法。是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　二、房屋拆迁补偿评估流程是怎样的

　　（1）评估机构须有资质：对被拆迁房屋进行市场评估的单位，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构。

　　（2）选定评估机构：评估机构可以由拆迁人和被拆迁人共同选定，双方不能达成一致的，有房屋拆迁管理部门在符合条件的机构中抽签选定。

　　（3）异议处理：如果拆迁一方对评估结果有异议的，可以在5日内要求评估机构作出解释、说明。如果经评估机构说明仍有异议的，有异议一方可以委托符合资质的其他评估机构重新评估。

　　法律依据：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

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　　三、房屋拆迁补偿价评估存在的问题有哪些

　　1、估价方法存在的问题

　　目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与精神以及不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。

　　例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

　　2、确定房屋基准价格存在的问题

　　房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

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