《物权法解释(一)》的理解与运用
一、不动产登记性质
按《不动产登记暂行条例》，我国不动产登记涉及的不动产物权主要有九大类权利，包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等，这些权利涵盖了日常生活、生产经营方方面面，构成了市场经济中民商事交易重要基础性民事权利。理清这些基础性民事权利与行政登记关系，不仅有助于理论逻辑体系自洽，而且对于因登记问题引发的纠纷类型案件，有着很强的指导意义。
尽管登记行为存在行政许可说与行政确认说等争议，但笔者认为我国不动产登记并非“赋权”登记，不属于行政许可范畴。从逻辑关系来看，应当是先有物权，然后才有物权登记，即“物权先于物权登记”，后者是对权利主体享有物权的宣示，这点可从《物权法》第28、29、30条可以推导出“物权先于物权登记”观点。
如第28条规定生效裁判文书和征收决定可以导致物权设立、变更、转让或者消灭效果。生效裁判文书是对既往纠纷和事实的判定，相关物权的裁判结果，实际上是对即存权利状态的判定，裁判本身并不具有创设物权的效果。而行政征收作为国家公权力运用，具有创设新的物权主体的效果，属于物权原始取得的一种方式。因此，这两种引发物权变动的方式，在性质上虽然不同，但在无需登记即可实现物权变动效果上，二者是一致的。
第29条和第30条规定，因继承或者受遗赠取得物权，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权，自事件发生或事实行为成就时产生物权变动效果。这就更加说明了，物权设立、变更、消灭实际上是权利主体行使权利或拟制行使权利（如法定继承）的结果，这种结果无需依靠行政登记才能实现，而登记只不过是对不动产主体行使权利内容和结果的记载，登记本身并不能导致物权性质和内容发生变化。
“物权先于物权登记”并非意味着法律行为引发不动产物权变动结果无需登记即可实现，现实生活中大量有关不动产民商事合同履行结果，按《物权法》规定，正是需要登记来肯定物权变动效力。以房屋买卖合同为例，即便买方支付了对价并占有使用房屋，但因为没有办理过户手续，根据《物权法》的规定，买方仍然不是房屋所有权人，因此发生的纠纷可能有两种情形：一是卖方违约解除合同，请求买方腾退房屋；二是买方要求继续履行合同，要求卖方协助办理过户手续。
这两种纠纷都属于因合同未全面履行导致物权不能发生变动效力，因此从合同履行的角度看待登记，登记实际上是对房屋买卖双方合意转移产权行为的记载，双方合意转移产权履行完毕之时，才发生登记完成效果，从这个意义上来说合同履行结果在前，登记在后，“权利先于登记”，虽然登记时间是不动产物权变动的界限，但这个时间点只是对合同履行结果的记载而已，登记并非创设了新的不动产主体。
以无效合同和可撤销合同为例，也可论证“权利先于登记”观点。无效合同和可撤销合同按《合同法》规定，都发生财产各自返还的的法律后果。对于已过户不动产，如果原因行为无效或者被撤销，那么合同原履行行为欠缺合意或合法要素而不能成为权利依法行使的方式，即便已经过户登记有了“新的”产权人，但因为没有“权利”何来“权利登记”？不动产仍应登记在原主名下。
二、不动产案件行政民事诉求交叉处理机制
虽然目前司法实践中，刑民交叉、行政民事交叉案件中，并未确立民事案件优先处理原则，但因不动产登记问题引发的民事纠纷类型案件中，法律及司法解释中隐含着民事纠纷优先处理原则。
早在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）中就指明“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”而这次《物权法解释（一）》从物权归属角度，更加强调权利人可以直接提起民事诉讼保护物权，不以变更登记提起行政诉讼为前提。
笔者认为，这种解决方法实际上是上述“物权先于物权登记”观点的必然延伸：虽然在时间顺序上，登记问题是民事纠纷产生的原因，但从物权衍变角度来看，登记问题恰恰是对物权变动效果出现有争议的记载而导致，物权变动效果在前，登记在后，后者对前者出现有争议记载导致了民事纠纷的产生。因此，在抓住了“物权先于物权登记”这个“牛鼻子”之后，解决因不动产登记问题引发的民事纠纷类型案件时，就可以“釜底抽薪”，即先解决民事争议，再根据民事裁判结果解决登记问题。
《行政诉讼法》及相关司法解释规定也有类似规定。《行政诉讼法》规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。因此，因不动产登记问题引发的民事纠纷类型案件中，采取“民事纠纷优先处理”原则，不仅符合物权衍变规律和认识规律，而且有助于法院及时查明事实，减少当事人讼累。
