房屋拆迁谈判须知
一、什么是房屋拆迁谈判
著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为，谈判是人们为了改变相互关系而交换意见，为了取得一致而相互磋商的一种行为，是直接影响各种人际关系，对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为：“谈判的定义最为简单，而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望，每一项寻求满足的需要，至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点，只要人们是为了取得一致而磋商协议，他们就是在进行谈判。”
房屋拆迁谈判就是拆迁方与被拆迁人、房屋承租人之间，就有关拆迁补偿安置事项协商，寻求利益平衡点。具有以下特点：
1拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动;
2拆迁谈判周期比较长、次数相对多，时常经反复协商最终达成协议;
3拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程，包括复议受理后乃至诉讼程序中，均存在拆迁协商可能性。
二、拆迁谈判技巧
拆迁律师在总结双方的特点和心里特征后，提出如下参考意见：
1找准目标，合理定位 这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反;要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键，这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠拢。
2谈判中要善于倾听、分析和判断
因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声，听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候，不要打断对方，不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时，要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。
3抓住拆迁人心理谈判
拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的，搞的双方都付出代价，何苦呢?
4抓住拆迁人弱点谈判
拆迁律师主要采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果。拆迁方有时自己都不知错在何处，如主体不符、程序不合法、评估违法等，其惧怕一旦败诉，整个拆迁损失极大，于是，在你点出它破绽与弱点时，往往会使谈判利益增大。
总之，拆迁谈判与其它谈判有许多共同点，但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼，不畏权势，不错过时机。追求利益最大化。
