出借人怕“老赖” 签房屋买卖合同不好使

　　《民间借贷规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　案例：

　　市民贺某向孙某借款40万元，孙某怕贺某届时不还钱，要求与贺某签订一房屋买卖合同，把贺某名下的一套两居室过户到自己名下，如果贺某按时还款，再把房子过回去。过了约定的还款期限，贺某无力偿还借款，但他到法院起诉，要求判决双方签订的房屋买卖合同无效，得到了法院的支持。

　　律师观点：民间借贷实践中，借贷双方当事人通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，是民间借贷中比较典型的纠纷类型。债权人为避免债务人无力偿还借款，往往与债务人签订买卖合同(以房屋买卖合同为主)，约定债务人不能偿还债款本息的，则履行买卖合同。

　　此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。正因如此，出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。

　　对此，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷。如果出借人坚持要求审理买卖合同的，则应当裁定驳回其起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的偿还本息的金钱给付义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。《民间借贷规定》还特别强调，通过拍卖标的物所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。