不动产登记 给穷人赋权

　　日前，迁延日久的《不动产登记暂行条例》公布，并将从2015年3月1日起施行。官方表述是：“通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一。”

　　2007年物权法第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”最终管辖不动产登记的，不是民意机构通过的法律，而是行政机构出台的行政法规，并且还是“暂行”的。从程序看，这是不小的缺憾。

　　从实体看，建立不动产统一登记制度，“对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义”。这段话，点出了不动产登记的基本功能：确权。科斯定律说：对权利的清晰界定是市场交易的本质前提。在全国范围内对不动产统一确权与登记，是中国市场经济进程中的大事件。

　　在这里提出一个天真的问题：穷人为什么穷?这个问题似乎有点傻，穷人穷，还不是因为没有钱，或者说没有资产?不过，秘鲁经济学家德索托出了一个非常不俗的答案：许多发展中国家的穷人穷，根本不是因为没有资产。他估算，在发展中国家，由穷人占有但不合法所有的房地产资产总额超过9万亿美元。有资产还穷?这就牵涉到资产与资本的差别了。

　　穷人持有大量资产：没有门牌的房子，没有确权的商铺与土地及没有登记的工厂等。但由于没有得到合法的产权登记、确认与表述，这些资产，一只能在信任范围狭隘的熟人圈子中进行流转交易，二也不能从金融市场以抵押来融资，从而无法成为活的资本。刷信用卡对白领来说像穿衣喝水那么简单，但对上述无法利用合法金融市场的穷人来说是遥不可及的。

　　面对不合法经济，政府怎么办?这个问题的答案事关自由与繁荣。美国在建国之初亦面临与现在发展中国家类似的情况：大量的居民非法占有土地，大量矿工非法采矿。最终，美国政府妥协，通过占地法、优先权法、宅地法与采矿法等一系列法律，将不合法经济合法化。这种新的所有制框架，促进了资本积累，奠定了繁荣之基。

　　德索托的结论是自然而然的。可行的解决方案，就是政府要认识到：“穷人的处境和潜力，需要得到更好的记录;所有的人都有能力积累资产，穷人缺少的是合法的系统性所有权制度，只有这种制度，才能够把穷人的劳动和财产转换为资本。”说到底，就是降低穷人面临的交易费用(制度费用)。只要交易费用降低一些，财富的创造就会倍增。

　　可见，以世界的过去与现在为背景，中国农村的地权问题一点儿也不特殊。要建立城乡统一的土地市场，不动产统一登记是一个契机。农村集体土地尤其是宅基地的入市问题，及小产权房存在与交易的合法性问题，所有棘手的问题都绕不过去。这些问题，说到底还是要不要给穷人手中的资产“还权赋能”的问题。

　　同一地段的房子，小产权房与商品房一样水电煤气等设施一应齐全，但前者的价钱是后者的一个零头，这差价代表什么?有人说是小产权房国家没有收土地出让金，这种说法是错的。土地出让金的本质是地租，小产权房的价款中当然是包含了地租的，只不过这是自由竞争条件下的地租，比本地政府垄断合法土地出让下收的地租要低。其实，这差价反映的主要是交易费用。政府不承认小产权房的产权，导致其没法合法交易，也不能搞按揭与抵押，差价是对这些风险的估价。

　　真正的障碍是观念上的。过去，囿于观念，为了保证国有控股，规定国有法人股不能流通，但发现在市场上这些权能不健全的法人股股价要低于流通股，结果与目的背道而驰。现在，不给农民完整的地权，某些专家亦打着保护农民的旗号。但如果给农民更多的选择权反而是害了农民，岂不是把农民视为理性不健全的非正常人类?真为农民考虑，就给农民赋权。

　　一言以蔽之，不动产统一登记的“统一”就应该体现在把农民的地权也包括在内。不动产登记最好的一面就是对产权无远弗届的平等保护。这项权利基础设施，通向更大范围的交易，通向更普惠的金融市场。