拆迁房屋实行“模拟征收” 开启全省房屋征收政策新模式

　　原昆明纺织厂(简称昆纺)破产后，除了对原来昆纺的职工进行分类的安置工作，2011年，政府相关部门也开始着手对需要改造的房屋及土地进行征收工作。由于原昆纺职工住房问题有很多企业的历史遗留问题、涉及面广，如果找不到一个相对科学的征收办法，将给后续工作带来很多不便。

　　经过认真研究与商讨，相关部门广纳意见和建议后，准备借鉴当时综合评价不错的“成都经验”对昆纺的房屋进行征收。至此，“模拟征收”这个词正式进入昆明乃至云南的房屋征收领域，也开启了全省拆迁房屋征收政策的新模式，具有历史意义。

　　借鉴成都成熟经验

　　当时，国务院颁布实施590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但云南省和昆明市此时都还没有相关的实施细则出台，但昆纺白塔路片区旧城改建房屋征收与补偿安置工作实施迫在眉睫，方案的征求工作于2011年3月19日正式启动。

　　为了更加透彻地了解成都的模拟征收政策，盘龙区指挥部组织原昆纺白塔路片区旧城改造房屋征收指挥部的各组相关人员到成都市房产管理局房屋拆迁管理处进行为期4天的考察学习，主要学习借鉴成都市中心城市房屋模拟征收工作的成功经验和完整成熟的工作方式。在实地考察了成都模拟征收成功的两个范本：南光厂宿舍拆迁项目、锦江区三官堂模拟拆迁项目等实际经验后，指挥部根据原昆纺的实际情况进行细致分析，终于有了对原昆纺房屋实施模拟征收的方向。

　　基本确定方向后，盘龙区指挥部与原昆纺改造涉及的房屋产权户、非产权户和无房户三个群体的代表进行多次座谈、沟通和交流，工作组和拆迁公司相关人员根据三个群体的实际情况，通过与三个群体推选的5个代表进行座谈、沟通和交流后，充分细致了解了不同群体的意愿和诉求，并结合“590号令”对征收工作进行了多次商讨，争取了大多数群众基本同意模拟征收方案。

　　“模拟拆迁”的主要方式和步骤是，期望改造的居民自愿申请拆迁改造达到相应比例后，才启动模拟拆迁;由政府制定的改造业主单位与居民代表通过公开方式确定评估机构，进行房屋资产预评估;改造业主单位制定拆迁安置补偿方案，开展协议签订工作;在双方约定期限内，协议签订率达相应比例，所签协议正式生效，模拟拆迁即转为正式拆迁，反之，模拟拆迁自行终止。“模拟拆迁”的精髓就是，尊重市场规则、尊重群众意愿。

　　模拟拆迁：大多数群众决定拆不拆

　　据介绍，传统拆迁的基本做法和程序是：政府发布拆迁公告——进行动员——解决问题——签订协议——组织实施。模拟拆迁则几乎将传统的拆迁程序颠倒过来，变成另外一套程序：被拆迁户申请——确定模拟拆迁地块——解决问题——签订协议——再由政府发布公告——组织实施。传统的拆迁方法虽然符合规章程序，但忽视了被拆迁人的知情权和选择权，容易使被拆迁人认为拆迁是政府的单边行为，会有抵触情绪。而模拟拆迁的最突出特点在于充分尊重民意，通过模拟拆迁的全过程，提前最大限度地发现拆迁中的问题，并通过平等的沟通协调进行逐一解决，在争取了绝大多数被拆迁户的支持并签约的基础上，拆迁工作也就取得了事半功倍的效果。

　　通俗地讲，模拟征收可以形象地比喻为“先恋爱后结婚”，传统拆迁是政府主导的行政行为，模拟征收则变成了民事行为，住户有了更多的话语权和谈判权;传统拆迁方法的拆迁地段由政府确定，被拆迁群众处于从属地位，要么被动接受拆迁部门的安排、享受优惠政策，要么当“钉子户”，而模拟征收则充分相信群众、依靠群众，把是否拆迁、补偿方案等都以模拟的形式交由被拆迁群众共同讨论决定，也就是说，拆不拆、怎么补偿，都是大多数的老百姓自己来决定。从以往强行的“要我拆”转变成了“我要拆”。

　　通过前期的模拟协商阶段后，政府部门按照民众意愿签订拆迁协议。另外，模拟拆迁还建立退出机制，模拟拆迁不需要谁说服谁，双方都是平等的市场主体，只能通过平等的协商对话解决问题，如果能达成协议，模拟拆迁就转为正式拆迁。如果达不成协议，就启动退出机制，交易就自然终止。