住房贷款在操作中存在的风险

　　对于风险一般有两种说法，其一认为收入或本金的可能损失，或者预期收益不能达到，因而具有难以琢磨的变动性。另一种说法认为风险是指投入一定数额的资金将来收益大小的不确定性。这两种说法的实际意义是一致的。

　　1、个贷审查风险控制较难把握

　　个人住房贷款与对公贷款比较，金额比较小，笔数较多，尤其是批量按揭贷款时，需要审查的资料比对公贷款资料多几倍甚至十几十倍，信贷人员的审查极可能疏漏，这就使由于客户提供资料不准确或故意欺诈等原因形成认为风险因素。

　　2、客观因素导致银行难以回收贷款

　　个人住房贷款的抵押物处置较难是比较常见的一个问题。银行在借款人无力偿还贷款、需要处置抵押物时，会受到市场及顾及社会稳定等因素的影响。特别是因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等影响还款，又没有社会保障的，法院往往会作出不利于银行的判决，造成银行潜在风险损失。此外由于我国保险险种中没有开办履约保险，银行不会因为借款人违约未履行还款义务得到社会保险部门损失补偿，无法转移贷款风险。

　　3、廉租住房制度尚未建立

　　目前国内廉租住房制度尚未建立，而这种制度在国外已经比较完善。它能为因主客观原因拖欠银行贷款而且抵押房屋被收的借款人提供基本居住环境，既保证了社会稳定又降低了银行贷款的风险，这种有政府部门参与和支持的政策制度为个人住房贷款业务健康发展提供了有力保障。

　　4、个人信用评价体系亟待完善

　　各家银行对于发放个人住房按揭贷款最为头疼的是个人信用无法判断，在国外贷款银行均通过商业的信用机构来完成信用调查工作。目前国内有的地方虽然建立了个人信用评价制度，但其存在诸多不足：一是缺乏对客户评价的相对统一性和标准;二是资料失真现象严重。因为客户为了达到贷款目的，可能提供虚假证明材料：三是信息资源没有达到共享，这些都限制了个人信用评价体系在实际操作中的广泛应用。

　　5、开发商“假个贷”

　　假个贷是指房地产开发商以套取银行资金为目的，指派主观上无真实购房意愿的相关人员以购房者的名义向银行办理按揭贷款的行为。由于我国开发房地产获得的利润相对较高，使得许多企业纷纷加入房地产开发行业，这些企业开发资质不高、信用低、资本金不足，他们的开发往往靠拖欠建筑工程款、赊欠原材料、骗取银行贷款等进行。这些“假个贷”一般通过员工内部虚假认购，或通过串通亲朋好友签订虚假购房合同，开立假首付款凭证来套取银行资金，由于此类贷款没有真实交易作为基础，所以这些贷款的借款人根本无还款能力和意愿，都是由于开发商统一处理，如项目开发、销售情况正常，而银行没有及时发现，开发企业会按合同约定逐月正常还款，如资金宽裕或银行发现后采取严厉措施，也可能会代借款人一次性还款或提前部分还本。一旦企业资金周转出现问题，如项目开发不理想，开发企业则会拖欠不还贷款，就会出现大批逾期贷款。由于这些不良贷款处置困难，严重阻碍了个人住房贷款的正常发展，已成为当前银行面临的一个棘手难题。以建设银行为例，2006年底因假个贷造成的不良贷款余额达50亿，占不良贷款总额的41.6%，是各大银行急需解决的首要问题。