住房贷款证券化的发展阻力
对于商业银行来说，他们所发放的住房抵押贷款收益是抵押贷款的本息，但是要收回这笔现金流需要较长的时间才能完成，加之用于发放贷款的资金是由短期限的存款获得的，银行必须为此承受流动性风险、利率变动风险和信用风险等。而将住房贷款进行资产证券化却可以有效地解决这一问题，通过将相应的收益让渡出去，可以有效控制银行风险并缩小核心资本准备金规模，让银行获得更大的利润。
1.华尔街的金融天才们在20年前创造住房贷款进行了证券化，虽然这种产品曾活跃了资本市场和房地产市场，但缺乏监管和过度使用最终导致了影响全球经济的次贷危机的爆发，在中国的市场上也已经出现了资产证券化的产品，然而由于我国实行金融管制等原因，2007年的次贷危机并未直接冲击我国的金融市场。中国政府对于金融创新的管制确实保护了中国金融业的发展，但在另一方面却也限制了中国住房贷款资产证券化的发展。政府对过度的金融创新的负面影响考虑不无道理，但是却成为了目前中国商业银行住房贷款证券化的最大阻力。
2.中国从2005 年从法律层面上开始推动和规范住房贷款证券化的业务，先后出台《信贷资产证券化试点管理办法》、《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》和《资产支持证券信息披露规则》等法律法规，2006年又出台了《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》与《中国银监会办公厅关于进一步加强信贷资产证券化业务管理工作的通知》两部规章。这些法律法规从具体的业务规则、会计、税收、监管和信息披露等方面对住房贷款证券化业务做出了规定，初步建立起住房贷款证券化的法律体系，为我国相关业务的开展提供了法律支持。然而中国在制度性保障方面还有待完善，《担保法》对国家机关充当担保人做了禁止性规定，使国家机关成为担保人存在法律上的障碍。此外，国内目前的信息披露的内容和程序均规定得不够详细，投资者在无法获得完善的信息披露后不敢轻易对证券化了的住房贷款进行投资，导致了二级市场不发达，限制了住房贷款证券化的脚步。
3.目前，中国尚未建立起相应的专门从事债券化房地产贷款发行的机构，对于证券风险、数据完整和现金流管理的专业机构还比较缺乏，从而导致我国的资产证券化交易简单，限制了个人住房贷款资产证券化的发展。在美国，住房抵押贷款证券化比较普遍，设有全国性的由政府组建或者政府支持的各类保障发行机构。拥有如联邦国民抵押贷款协会这样的抵押证券发行的机构，此外还拥有专门从事住房抵押贷款保险的保险机构，来为抵押证券提供担保。这些专门机构是全国性的，一般是政府组建的机构或是由政府支持的私人机构。
4.一直以来中国的商业银行的住房贷款利率是按照同期固定资产贷款利率下调一个档次，而住房贷款证券要想实现盈利，则证券的利息率必须要高于同期的无风险利率(国债利率)，因此住房贷款证券的利率操作空间也就是住房贷款利率和国债利率的差值。以2012年为例，2012年财政部的发文公布五年期国债年利率为5.71%，而2012年住房贷款利率为五年期以上7.05%，也就相当于，如果对住房贷款证券化，那么证券的利率操作空间仅为2%左右，甚至低于每年固定存款利息，一次对于投资者的吸引力不强。
