对拆迁评估时点的思考

　　房屋拆迁是围绕房屋价值来进行的，确定合理的补偿标准是拆迁的关键，因此对于估价时点的选择显得至关重要。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。目前，《国有土地上房屋征收评估办法(征求意见稿)》第15条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”。

　　在拆迁行为中，无论货币安置还是房屋产权调换最重要的原则是按照原房屋的市场价值进行安置兑换。对原房进行评估不仅是货币补偿安置的依据，也是房屋产权调换结算差价的依据。因此，对原房的价值评估成为拆迁矛盾的焦点。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估”。

　　对于房屋的物理属性来说，其所属的区位、房屋结构、地理位置相对来说变化比较小，在拆迁办证的短时期内，房屋属性基本不变，评估价格基本能真实反映房屋的价值。随着拆迁期限的延长，房地产市场发生变化，拆迁房屋的价值也在悄然变化。因此，房屋价值的评估很重要的因素是时间问题，在拆迁评估和赔偿时需要选择同样的时间点，才能真正体现房屋的价值。

　　拆迁工作有两个基本原则，一是房屋拆迁围绕房屋的价值进行拆迁的原则。无论是以产权调换的形式还是货币补偿的形式，都必须保证通过评估的形式体现原房的真实价值。《物权法》规定物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。房屋拆迁不仅是对所有权的补偿，还包括用益物权的补偿，特别是收益权的调整，房屋物权的价值在拆迁过程中，是由评估来体现的。采取实物调换，在同等地段其房屋面积是不变的，物权可以保障，不同地段其面积发生上浮或下降，可以体现用益物权的价值。而采取货币补偿的标准是原房价值的体现，也是同时问段内同等地段同等面积的房屋货币金额。拆迁时间与评估时间的不同，直接导致用益物权的损失，保护原房价值是对房屋物权的保护，不能因为拆迁期限的延长，导致被拆迁人原有房屋的价值发生贬值或者是房屋物权的减少或灭失。

　　二是保证拆迁的公平性、公正性、合理性的原则。保护拆迁双方利益不受侵害是保证拆迁公平、公正、合理的前提。党的十六届三中全会明确“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”，对于不进入交易市场的财产，《宪法》也规定“公民合法的私有财产不受侵犯”。被拆迁人是被动参与拆迁过程，对于房屋利益更应合理保护。无论被拆迁人选择货币补偿还是房屋调换的形式进行安置，都应保证原有房屋面积不减少，实现拆迁双方利益的对等交换。我国民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护，《物权法》第4条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。

　　在房屋拆迁过程中，由于拆迁过程延长，以及政府配套设施或城市建设的加快，被拆迁地块的土地价值也在增长。但由于拆迁评估时点确定颁发拆迁许可证的时点，对于被拆迁房屋的价值评估也定位于办证之时，对于后期的地块升值、房屋升值，被拆迁人不能合法享有，而对于拆迁人修建的房屋则按房地产市场定价。特别是在城市大发展、基础设施建设加大的同时，城市房屋销售价格更存在水涨船高的现象，无论新房还是旧房的价格都将随着建设力度的加大而上升。如果按照办证时点进行评估，敏感的房价早己开始上涨了，注定选择货币安置的房屋此时已经发生贬值。在瞬息万变的房地产市场，新房的价格可以随市场而定价，被拆迁房屋的价格却定格在过去的时间，违背了市场经济规律，也违背了公平原则。

　　拆迁评估报告不仅决定拆迁谈判中房屋的价值，在拆迁过程中也是管理机关及法院判决的依据。评估报告对于拆迁补偿有决定性作用，法律地位也相当重要。而补偿标准的高低，是引发拆迁矛盾的一个主要因素。能否让群众分享城市化及土地升值带来的溢价收益，以及合理提高征地和拆迁的补偿标准，是拆迁立法和实践中应该予以关注的一个问题。

　　被拆迁人的利益受保护需要法律的保障。建立合理的评估制度，对被拆迁房屋价值进行合理的评估，签约前评估师进行修正，评估时点应为签订合同之日，实现房屋的经济价值，保证被拆迁人原有房屋的物权。

　　政府对拆迁活动必须进行有效的监督和管理，以确保拆迁的公开、公平、公正。因此，对拆迁中的房屋补偿价格，政府应当出台指导价格标准，以维护拆迁当事人的合法权益。细化拆迁评估指导价，根据不同时间的区位地段细化房屋价格，拆迁指导价的制定可以定期向社会公布，并且公布数据来源。被拆迁的房屋可按照评估价格协商补偿价格，对于低于政府拆迁评估指导价的评估，可按照“指导价”标准执行。

　　“拆迁”不仅是“拆”，不是简单的将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除;而更重于“迁”，应该是对原土地使用者的暂时或永久迁移。在城市发展的过程中，建设应该是拆迁双方互惠互利，城市发展的成果应该人人享有。拆迁人能够顺利征地拆迁，合理运用资金取得利益;被拆迁人的居住环境、居住条件得到改造;城市发展得到提高，城市居民享受城市发展的共赢结果。保护被拆迁人的合法权益是根本解决拆迁矛盾的关键，只有合法合理的保护各方利益，才不致因拆迁失掉民心，杜绝各类拆迁上访极端事件的发生。