商服用房及其评估的特点

　　商服用房也称经营用房，包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。

　　商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市旧城改造的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。商服用房及其评估具有以下7个特点：

　　1、商服用房有收益

　　商服用房或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营，都能获取收益。商服用房因为有收益，可用收益法评估其价格。

　　2、商服用房的年租金是年收益的基础

　　出租他人经营或与他人联营的商服用房，一般都签订出租合同或联营合同。合同中约定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税等现金支出，一般就能得到其年净收益。自营商服用房的年净收益，可通过类似的商服用房的租金确定。因此，可以认为商服用房的年租金是求取年净收益的基础。

　　3、区域因素、本身因素相同的商服用房的主要估价因素

　　区域因素主要包括区域的繁华程度、交通条件等。本身因素主要包括商服用房的临街宽度、深度、内部格局、楼层、楼层之间垂直运输条件、净高、面积、装修状况等。区域因素、本身因素相同的商服用房，在排除经营品种、经营人员的人为主观因素后，商服用房的客观价值应是相同的。

　　4、商服用房因经营内容的差别，其收益与资本化率都将是不同的

　　一宗商服用房，有的经营内容单一，仅为商店、餐馆、旅馆、娱乐场所中的一种。有的经营内容不止一种，而是两种或两种以上经营内容的组合。不同经营内容的商服用房的年净收益是不同的，收益法估价对应的资本化率也是不同的。

　　5、报酬资本化法的报酬率可以用累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法求取，直接资本化法的资本化率可以利用类似商服用房未来第一年的收益与其售价的比值(常称租售比)求取。

　　6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场

　　与一楼商铺邻接的街道，相当于大型商场内的商铺过道，使沿街一楼商铺实际经营面积增加，计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。

　　7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性

　　我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金仅分别为一楼的38%、34%左右;与繁华商业街道垂直的小街道内的商铺租金，随商铺与该繁华街道的距离增加而减小。在某一确定的商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估商服用房的拆迁补偿价格。