用益物权的流转

　　用益物权的流转

　　一、土地承包经营权

　　1、依家庭承包方式设立的土地承包经营权：

　　(1)第128条，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

　　(2)特别注意：流转方式不包括抵押、入股。

　　2、通过其他方式设立的土地承包经营权

　　第133条，可以以转让、入股、抵押或其他方式流转。

　　二、建设用地使用权

　　第143条，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　注意：《城市房地产管理法》在37-39条上的限制。具可考性的限制有以下三个：

　　1、未全部支付土地出让金的;

　　2、房屋建设目的，未完成投资总额的25%以上;成片开发的，未形成工业用地或其他建设用地条件的。

　　3、划拨土地，未经有批准权的政府批准。

　　三、宅基地使用权

　　1、依物权法153条，宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　2、例外只有两个：其一、买卖房屋;其二、继承。

　　四、地役权

　　地役权的从属性。地役权从属于需役地。

　　物权法第164条：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”

　　第165条：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”