“免责事由”到底是怎么回事

尚律师：
你好。我向你请教一件烦心事。一九九九年十月份，我和上海某房产有限公司签订了《上海市内销商品房预售合同》一份。合同约定了二 ○○○年三月三十一日前交房。如房产公司逾期超过九十天，则视为房产公司不履行合同。合同签订后，我按照约定交了房款。但直至今日，我还没有拿到房子。为 此，我曾多次与那家公司联系，但他们说因遇到合同中约定的免责事由，故有权延期交房，而且态度日益恶劣。因烦于纠缠此事，上个星期，我提出要求解除合同， 退还我所交的购房款。但他们的负责人说，工程就要完工，明年三月前一定可以拿到新建住宅交付使用许可证，届时就可交付，不同意解除合同，如我坚持解除合 同，将承担违约责任。我不知该如何是好。
读者

读者：
你好。很遗憾你在购房中遇到这样的麻烦，希望我的回答能给你一些帮助。根据你所提供的情况，我将就相关事项进行解答。
由于你没有明确告诉我房产公司以何事由适用免责条款，所以，我只能先对免责条款作个大概解释。在目前使用的商品房预售合同标准文本中规定了以下情况：
（一）人力不可抗拒的自然灾害；
（二）施工中遇到异常困难造成重大技术问题不能及时解决；发展商可以凭借政府有关部门出具的证明文件延迟交房。
前 一款为法律规定的事由，一般理解为台风、海啸、地震等人力无法控制、无法克服的自然灾害，即法律上的不可抗力。此款通常不会引发争议，发生了就是发生了， 不能伪装；第二款则常为买卖房屋纠纷之导火索。“政府有关部门出具的证明文件”是其中关键，在这里我不知道你们双方签署的合同中有无对“政府有关部门”加 以具体界定和限制。如无，房产公司很可能藉此钻合同的漏洞，以达到逃避延期交房责任的目的。
因此，我建议你详细了解房产公司延期交房是否 符合免责条款。假如房产公司声称的原因不属于免责事项，根据你们签署的合同：逾期交房超过九十天，视为房产公司不履行合同。《合同法》第九十四条规定：“ 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，一方当事人可以单方面表示解除合同。如果你们的合同，是双方真实意思的表示，属于合法有效 的合同，那么就不能随意解除，必须满足一定的条件。故建议你现在以挂号信方式书面催告房产公司，确定一个比较合理的履行期限。经催告后，届时房产公司不能 交付房屋，那时你就可以要求解除合同，由房产公司退回购房款并支付赔偿金。房产公司如拒绝，你还可以诉之于法律，寻求法律维护自己的合法权益。[page]
当然，如果房产公司迟延交房确实属于免责条款规定的内容，那么，你必须按约履行合同。如要解除，必须承担违约责任。尚律师律师