商品房消费者权益保护立法

　　如何完善商品房消费者权益保护的相关立法

　　1.在法律法规中明确商品房消费者保护的内容

　　首先，要明确为生活消费而购买不动产的自然人属于消费者。任何一部法律都有其特定的调整范围，决定着这部法律的内容。《消费者权益保护法》作为一部调整国家在保护消费者权益过程中发生的社会关系的专门法，其调整范围具体取决于法律对消费者的界定。《消费者权益保护法》第二条规定：消费者是指为生活需要而购买、使用商品或者接受服务的人。而商品房属于生活需要的不动产，故购房者应属于消费者。

　　其次，正确认识商品房是特殊的商品，具有商品的一般性。它的特殊性主要体现在其设计施工周期长、涉及到政府规划、勘察设计、建筑施工、配套设施、银行融资等多个环节、标的物价值高。这些特殊性正说明了对消费者予以更高程度的特殊保护的迫切性，而不能成为剥夺对商品房消费者保护的理由。

　　最后，在《消费者权益保护法》中确立商品房消费者保护主体地位，可以给予“商品”和“消费者”明确的界定或解释。例如在《消费者权益保护法》中加一个解释性条款，即本法所指的“商品”，是用于交换的劳动产品，既包括动产，也包括不动产;既包括标的价值较高的商品，也包括标的价值较低的商品等。只有这样，才能使《消费者权益保护法》尽早结束目前商品房消费者主体地位不明确的状态，从而更好的保护商品房消费者的合法权益。

　　2.协调现行法律中有关商品房消费者权益保护的内容

　　要使我国的商品房纠纷有法可依，最重要的就是要消除各个部门法所做的规定之间存在的冲突，协调现行法律中的相关内容。

　　一方面，对商品房消费者权益保护有关的法律进行全面的清理，废除与新法相冲突的过时法律法规。我国当前正处于新旧体制转变时期，住房由计划分配到成为商品，社会关系发生急剧变化，特别是近二十年来，我国房地产经济的迅猛发展和人民生活水平的提高，使得规范房地产消费的法律、法规层层出台，年年有新法，年年有修改，旧法没废除，新法已经出台的现象较为普遍。所以为了在全国建立统一的保护商品房消费者权益的法律制度，有必要对相关法律制度进行全面清理，废除那些过时的不能有效保护商品房消费者利益的法律制度。

　　另一方面，充分发挥人大常委会法规审查备案室的作用。 2004年5月，我国全国人大常委会正式成立了一个叫“法规审查备案室”的机构。该机构的主要职能是负责对全国各级立法机关和各级行政机关所制定的法规进行审查，看其是否有与我国的宪法相冲突的内容。此外该机构除了负责法规备案，还有个新的职能，就是审查下位法与上位法特别是与宪法的冲突和抵触。所以只有使法规审查备案室真正发挥其作用，商品房消费者保护法律制度方面的冲突才有可能逐步减少。

　　如何为商品房消费者的维权行为提供法律保障

　　1.充分发挥社会机构在商品房消费中的作用

　　保护消费者合法权益的主要社会机构是消费者协会。消费者协会成立于1985年，作为由消费者组成的社团组织，该机构在维护消费者权益工作中做出了重要贡献。但是因为其非官非民的性质、定性的不明确，加上经费紧张、人力不足等因素限制，消费者协会没有发挥出应有的作用

　　鉴于该情况，我们可以建立消费者协会保护商品房消费者权益的专门委员会。加强人员设备配置和经费保障，确保消费者协会及其专门委员会更大的独立性和权威性，真正成为保护消费者利益的民间组织。除了可以受理投诉、指导消费活动外，还可以增加定期通过新闻媒体曝光不法房地产开发商、不法经营者，代表消费者向法院起诉、监督法院审判程序等职能。同时，消费者协会还可以邀请房地产、土地、工商、质监、测绘等部门对商品房进行实地检验，也可以邀请消费者实地查看，定期向社会公布情况，以此增加消费者对相关情况的了解，获得更多的选择机会。

　　2.通过普法宣传提高商品房消费者的自我维权意识

　　消费者维权意识的提高时消费者在房地产交易中自身权益得到保证的关键因素之一。政府等有关部门可以举办现场普法宣传或者通过书籍、报纸、电视等载体向消费者宣传介绍应该在商品房交易过程中注意证据的获取与保留。消费者认识到可以从以下几个方面进行取证。第一，现场录音或者录像。此举的目的是还原商谈合同内容的情形，尤其是录像，将会使情况一目了然。第二，聘请律师协助。购房者可以聘请律师就合同的主要内容与开发商进行商谈。律师的身份以及在聘请律师时签订的《聘用律师合同》，都可以作为证据在法庭上出示。第三，保留单据。消费者在整个购房过程中要注意对所有相关单据进行保留，这些单据和证明在将来的诉讼中将会成为最有力的证据。

　　从现实情况看，我国近几年虽然出台了一系列政策措施，切实加强了商品房消费者权益的保护力度，推动了商品房市场的健康发展，但从我国目前商品房消费者权益保护工作面临的严峻形势来看，加强对商品房消费者权益保护工作的研究具有十分重要的实现意义。相信通过全社会各级各部门各企业和全体消费者的共同努力，随着我国商品房市场管理力度的不断加强，商品房市场环境将进一步净化，商品房消费者权益保护机制也将日趋完善，真正使消费者的权益不受侵害。

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