房价涨了 卖家毁约怎么办?

　　楼市经过去年半年时间的低迷后，又开始走向火爆，价格走势持续上升。不少购房者在低价时入市，赶在了高价时期履行房产过户等一系列手续，有的卖家看到房产快速升值，提出加价或毁约的要求时有发生。

　　2009年3月底，海淀区刘女士为结婚购置房产，经某中介公司介绍，与李先生签订了《存量房屋买卖合同》。

　　根据合同约定，李先生将自己一处房屋产权转让给刘女士，房款为80万元，签协议当日付定金10万元，约定合同30日之内缴纳首付款20万元，然后办理产权过户手续。

　　4月底，刘女士顺利拿到商业银行按揭贷款批准书，邀买家李先生去办理产权转移事项。但短短两个月的时间，该处房产市价就已经涨到了100万元，李先生就此要求刘女士再加价10万元，被刘女士拒绝。

　　之后，李先生干脆拒绝出面协商，电话也接不通，玩起了失踪。看到李先生一直拒绝配合办理房屋过户事宜。无奈之下，刘女士委托律师向法院提起了诉讼。

　　那么，在这种情势下，购房者如何全力维护个人利益?如何在签约时规避风险?如何在发生纠纷时维权呢?对此，北京盈科律师事务所房地产部董冬冬律师接受了记者的采访。

　　董冬冬律师给出以下两点建议：

　　第一，购房者在与卖家签约时一定要考虑周全，控制好每个交易环节，提高卖家违约的成本。一定要采用北京市或当地政府推行的《存量房屋买卖合同》版本，因为该版本侧重保护购房人利益。目前，许多房屋中介在交易过程中，将对购房人有利的条款统统用“/”废掉，对于这一点购房人一定要据理力争。比如一般情况，正式版本中合同约定，如果出卖人违约，买受人有退房或者要求继续履行合同并获得赔偿的权利，但是往往有卖家和中介增加你后期的维权难度，会阻塞你的选择权。

　　第二，将中介拉进来，为卖家的违约承担连带责任。一般情况下，一旦有纠纷发生，房屋中介就没了缠你买房时的那份耐心和热情，以自己只是报告交易机会，不承担卖方违约责任为借口，将个人责任推到九霄云外。而且，一旦有额外利润可觅，房屋中介会有道德风险。对此，购房者可分期支付中介费用，按阶段按服务项目交纳相关费用。或者要求中介承担购房过程中的衔接责任，比如，如果卖家无力偿还尚有抵押的原按揭贷款，中介有义务为卖家垫资偿还，为房产解押。

　　董律师还指出，世界上没有完美的合同，再完美的合同也无法制止违约发生。因此，怎样应对房产纠纷很重要。

　　董律师说，纠纷发生前要收集好证据，房产交易牵涉几十件材料，都一一整理好。要杜绝自己无意的违约行为，防止被对方抓住把柄。如果要打官司，一定要权衡好退房与收房的利弊。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。一般购房合同中赋予对方违约情况下购房人的解除合同权利，且并有权要求赔偿损失，双倍返还定金。

　　另一方面，依据《中华人民共和国合同法》第一一○条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求其继续履行。