住宅楼屋顶平台开餐馆遭诉 法院判业主恢复屋顶平台原貌
饭馆、洗脚城、美容院、棋牌室“扎根”住宅楼，这是时下让不少城市居民感到烦心的事情，类似民事纠纷近年来时有发生。7月23日，湖南省长沙市开福区人民法院对欧陆经典小区B座13位业主，联名起诉顶楼业主开餐馆一案作出一审判决，要求该业主停止商业行为，恢复屋顶平台原貌，恢复房屋的住宅使用属性。
●诉讼案由
位于长沙市湘江中路的欧陆经典小区B座于2004年修建，大部分业主在2005年年底入住。2009年3月，该小区B座顶楼3508号房业主杨某，在未征得其他业主和小区物业管理公司同意的情况下，擅自将其住宅屋顶的公用面积修建成玻璃房和花园，连同自己的住宅一起作为餐馆、棋牌经营场所。由于所处地理位置好，站在B座顶楼屋顶，湘江、岳麓山、橘子洲头尽收眼底，餐馆自开业以来，宾客络绎不绝。
与此同时，其他业主的烦心事多了起来，乘电梯经常碰见拉泔水的，气味难闻;陌生人进进出出，不仅造成电梯拥挤，还加剧电梯等公用设施消耗，让人住得不安心;餐馆油烟刺鼻，影响小区环境卫生……如此种种，业主们纷纷指责杨某的经营行为影响了小区居民的生活，并与物业公司一起要求其停止经营，但均没有结果。
为维护自身合法权益，去年10月，方某等13名业主联名把杨某诉至法院，要求其恢复屋顶原貌和恢复房屋的住宅使用属性。
●法院判决
在法庭上，被告杨某称，当初之所以以高出本栋楼房屋均价约1倍的价格购买顶楼房屋，是因为与开发商约定了独占顶楼屋顶的使用权，因此，修建玻璃房和花园自行使用是自己的事，别人无权干预。其次，根据规划部门的批准，欧陆经典小区楼宇属于商住两用楼，可以商用也可以居住，非原告诉称的被告房屋使用性质只能是居住。
对于房屋设计用途问题，因欧陆经典小区权属证书一直未能办理，法院专门发函请长沙市规划局明确楼宇性质。长沙市规划局在复函中表示，欧陆经典小区作为商住楼，其概念为“下部商业用房和上部住宅组成的建筑”。据此，位于上部的3508房设计用途应为住宅。另外，法院在调查中发现，开发商曾在购房合同中规定，“3508房仅作住宅使用，屋主不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。
7月23日，法院对此案作出一审判决，判令被告杨某拆除屋顶设施，恢复屋顶平台原貌，并停止3508号房的商业行为，恢复房屋的住宅使用属性。
●法官说法
屋顶平台应归全体业主所有
针对本案，开福区法院有关法官指出，首先，屋顶平台是整栋建筑不可分割的部分，使用权成立与处分，必须以物权产生为前提。根据建设部有关规定，屋顶平台不计算在建筑面积内，且在未被登记为独立不动产的情况下，不应成为开发商保留所有权的对象。其次，建筑物楼顶空间缺乏构造独立性，其占有、使用、收益和处分，应归楼宇全体所有权人共同支配。此外，屋顶平台对整栋建筑有防雨、安全等特定意义，不能剥夺其他业主对屋顶平台的使用权。因此，法院一审支持方某等业主要求恢复屋顶原貌的诉讼请求。
