物业公司诉业主讨要物业费 原告资格焦点

　　北京市朝阳区法院开庭审理一起物业纠纷案，原告物业公司有无服务资格成庭审焦点

　　北京市朝阳区康城花园小区部分业主因对物业服务不满，多年未缴物业费，近日被北京康城花园物业有限公司(以下简称康城花园物业公司)起诉，要求缴纳拖欠的物业费及滞纳金。5月19日，北京市朝阳区人民法院开庭审理了此案。

　　案件回放——

　　业主不缴物业费被诉

　　康城花园小区业主马先生称，因自家房屋漏水多次要求小区物业公司维修被拒绝，且小区安保、绿化、保洁等多项物业服务不能满足业主要求，他于2004年开始拒缴物业费。今年上半年，马先生收到小区物业公司委托律师寄发给他的律师函，要求其缴纳拖欠的物业费53055元及滞纳金10万元。

　　马先生发现，律师函上注明的小区物业公司的名称为“康城花园物业公司”，而为该小区服务的物业公司为北京南洋物业有限公司(以下简称南洋公司)分支机构——康城物业管理中心。随后，马先生与其他业主共同到工商机关查询得知，康城物业管理中心已于2007年被注销。“我们当时签订物业合同的相对方为南洋公司，康城花园物业公司与我们并无关系，我们凭什么向它缴纳物业费?”对此，马先生等部分业主拒绝向康城花园物业公司缴费。

　　今年3月，康城花园物业公司向朝阳区法院起诉，要求马先生等业主缴纳拖欠的物业费及滞纳金。

　　庭审交锋——

　　原告方有无服务资格

　　在法庭上，原告康城花园物业公司的律师出具了一份名为《关于南洋公司向康城花园物业公司交接康城物管各项业务及债权债务问题的协议书》，并称根据有关规定，“由开发商报政府相关部门批准，通过招投标，将康城花园一、二期物业依法委托给康城花园物业公司管理。原南洋公司经营管理期间所产生的一切债权债务由新成立的康城花园物业公司承接，南洋公司不再对此负责”。原告律师表示，该协议书通过当地居委会批准，在康城花园小区内曾张贴3个月之久，由此证明康城花园小区前后物业公司间的交接属合法、有效且向业主告知，其服务资格无疑问。

　　原告律师称，依据康城花园小区业主与原物业公司签订的《康城花园一期住宅房屋使用、管理、维修公约》约定，“房屋的产权人、使用人应每月按照2.84元/平方米标准缴纳物业管理费;未按照公约约定缴纳管理费，物业公司可每日加收应缴纳费用的千分之三滞纳金”。按此计算，马先生应缴纳物业费、滞纳金共15万余元。

　　对此，被告马先生的代理律师认为，原告出示的协议书系伪造，“康城花园物业公司称是通过招投标方式接管康城花园小区前期物业公司，但事实上未经过招投标，且未向业主明示物业公司服务主体已经改变，未征得业主同意。”该代理律师表示，由于康城花园物业公司服务资格存在问题，且与业主间无服务合同或协议，马先生与康城花园物业公司无法律关系。根据《合同法》第八十八条规定，合同中当事人一方须经对方同意，才可将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。南洋公司将债权债务转让给康城花园物业公司，这一行为未经过业主授权和同意，对业主不产生法律约束力。

　　法院未当庭宣判，本报将继续予以关注。