房屋质量问题案例分析

　　案情简介：

　　2004年，何某看中了一套房子，与开发商签订合同当日将100万余元房款付清。之后，何某又向开发商缴纳了公共设施维修费等各种费用。2005年，何某花了30万余元对房子进行了装修。可是，2005年8月，其房屋开始漏水，未能实际进住。何某就维修和赔偿问题多次找开发商交涉未果，后诉至法院。

　　判决

　　最终法院二审判决解除何某与开发商签订的《商品房买卖合同》;开发商返还何某购房款及所缴的各种费用，赔偿何某房屋装修损失费;何某将所购房屋返还开发商。

　　律师分析

　　在房屋买卖合同中，由于商品房是使用年限很长的商品，其质量不仅直接关系到买受人的正常居住和使用，也直接关系到买受人的生命和财产安全。保证房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或依据当事人的约定交付标的物的主要义务，该义务不但是约定义务，更是法定义务。即出卖人交付的标的物如果不合格，买受人可直接依照法律规定要求出卖人承担相应的民事责任。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程等影响正常居住的质量问题，且难以通过修复办法解决，买受人请求解除合同的，法院应予准许。

　　法律依据

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持;第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　知识延伸：房屋质量问题维权及其解决措施

　　1、对于小的质量瑕疵比如小的空鼓、门窗的掉漆或开关不灵活，业主可以向物业或者开发商报修，并由开发商通知施工单位前来承担保修义务。

　　2、如果属于是严重渗水问题，则会直接导致业主无法入住。如果业主尚未收房,则业主可以依法不予收房，要求开发商整改后再办理交接手续，并有权要求开发商按照迟延交付承担相应的违约责任;如果业主已经办理了交接手续，则业主有权要求开发商承担维修期间的损失，通常包括误工费(如有)以及房租的损失。

　　3、如果是原因不明的裂缝或者露筋等问题，则业主可以要求开发商查明原因、提供权威部门的鉴定报告，以明确是否影响结构的安全性。如果不影响结构的安全性，则可以要求开发商予以常规整改即可，业主由此产生的损失由开发商承担;如果被证明对结构的安全性有影响，则业主可以要求退房，并由开发商承担违约责任。如果业主不退房，则可以要求开发商提供设计部门出具的加固整改方案，并对房产加固整改，由此造成业主的损失由开发商承担。

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