楼市销量略有放缓 豪宅热销拉高房价

　　8月是2009年楼市承上启下的重要月份。挟前两季度楼市销售火爆之势，又临近“金九银十”传统销售旺季，8月房地产市场销售量虽然略有放缓，但因豪宅集中放量，导致市场整体均价有所上调。

　　与今年五六月份北京、上海等地楼市销量一片红火相比，七八月份市场销量略减少。据新浪乐居统计，今年7月，北京商品房日均成交套数749套，环比6月份的805套，下降6.96%;住宅日均成交套数544套，环比6月份的575套，下降5.39%。8月前两周，北京市场商品房日均成交724套，虽然环比7月下降3.3%，但比去年同期的245套，上升了195.51%;商品住宅日均成交464套，环比7月下降14.7%%，比去年同期的156套，上升197.43%。

　　豪宅集中放量将拉高房价

　　4月以来，北京、上海等地住宅成交火热，而进入8月以来，豪宅集中放量，出现了近期罕见的热销场面，整体拉高了市场均价。

　　8月8日，在京穗两地已有盛名的星河湾进军上海的首个项目浦东星河湾开盘，从早上10点截至下午4点，仅6个小时就成交260套。记者获悉，上海星河湾均价约为46000元/平方米，此次售房面积从220平方米到598平方米不等，平均单套总价在1500万元左右。由此可以推算出，上海星河湾开盘当天成交总金额约40亿元，这意味着上海星河湾每小时成交约7亿元，刷新了中国房地产市场单盘单日成交纪录。

　　北京市场近期也有多个豪宅项目面世，新项目贡院9号以9万元/平方米的高价名列京城豪宅之最。据记者了解，京城二环内住宅供应量极为稀缺，贡院9号所处位置堪称绝版，其东邻朝阳门、南邻光华长安大厦、国际饭店，隔长安街与中粮广场、海关总署相对。贡院9号共有199套房，社区内有1500平方米的私家园林、5000平方米的高档会所，聘请了国际知名设计师进行精装修。开发商表示，有意看房者必须经过严格的置业资质审核。

　　拥有近千亩的绿色园林而成为北京东四环沿线高端楼盘代表的华瀚国际，其前期开盘的A、D座已经售罄，日前三面环景的景观楼王C座正式开盘，均价28000元/平方米。据北京世纪恒润房地产经纪公司总经理沈波介绍，华瀚国际C座以230平方米、280平方米的四居为主力户型，拥有5米至6米的大面宽、三面环景、3.16米层高、错层餐厅、独立景观书房、独立佣人房、自然采光卫浴，这在京城高端项目中也比较罕见。

　　克而瑞(中国)首席研究员陈啸天表示：“8月份豪宅销量占总成交量的比重增加，将拉高整体均价。据统计，上海7月份住宅均价为15778元/平方米，其中豪宅成交量占比约3.5%，预计8月份豪宅成交量占比将增加约3个百分点，8月份商品住宅整体成交均价将环比上涨约10%。北京市场7月商品住宅成交均价14500元/平方米，多个豪宅的放量入市，8月的成交均价也将上调10%左右。”

　　城区住宅房价上涨较为理性

　　中国管理科学研究院经济学家李开发认为，目前北京房地产市场有些区域存在较大虚火。以北京居住热点之一的北五环亚奥区域为例，房价已经高达13000元/平方米，润泽悦溪目前价格为16000元/平方米，半年时间上涨了81.8%。

　　北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱强调，相对于五环外非理性的涨价潮，内城传统核心地段反而表现平稳。北京以二三环为主的内城区域，由于地段的稀缺性、产品的高端性，在2008年下半年整体经济下滑的情况下，房屋售价下降幅度较四环外项目小很多。而随着楼市回暖，内城楼盘售价目前基本与2007年最高价格持平或略有上涨，涨幅在7%-10%。与四环、五环外价格涨幅超过70%的项目相比，内城产品价格上涨较为理性。

　　以西二环广安门区域为例，2007年下半年该区域新盘平均价格为22000元/平方米(毛坯)，而今年8月该区域开盘的华润置地·红山世家目前售价为24500元/平方米(精装修)，可见内城产品与城郊暴涨项目相比，价格泡沫化并不明显。[page]

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，北京二环沿线项目总体供应量小，区域价值优势获得投资人士普遍认同，高价格具备有力支撑，因此长期受到投资者热捧，如红山世家、凯德华玺等往往一开盘便抢购一空就是市场真实的反映。

　　四类楼盘成未来置业方向

　　专家提出，由于受到整体房地产市场强劲走势影响，下半年自有资产固定化、兼顾投资保值的购房需求将会逐渐占据市场主流。因此，稀缺地段型产品、稀缺资源型产品、长期被低估的价值洼地类产品以及低总价小户型四类产品，将有望成为未来置业的主力产品。

　　张坤昱认为，核心地段、高品质的高端物业具备独有的稀缺资源优势，产品附加值较高，抗跌性及未来的保值、增值能力更强，属于典型的高收益、低风险投资产品，在任何市场条件下都是投资良选。

　　陈国强指出，市场上长期被低估的价值洼地类产品也是投资上选。上半年，北京市场上长期被低估的价值洼地——广安门区域、太阳宫区域，表现出强劲的销售力，区域内红山世家、太阳公元一再创下销售佳绩。这类房产的价值正在逐步被市场认知，随着整体规划发展的完善，洼地将充分享受政策利好，升值潜力明显。