无权代理人的民事责任案例分析

　　一起房屋买卖纠纷中：A以不动产所有权人B之代理人的名义，与c订立一房屋买卖合同，其中约定定金条款并已给付。后该房屋买卖合同未被B追认，c请求A 履行该合同被拒绝，于是向法院请求双倍返还已给付定金。对于类似案例，法院主流观点一般认为在合同未被所有权^追认的情况下，当属无效。

　　然而，简单地认定合同无效并不能将案例中包含的法律争议一并解决。在此类情形中，笔者以为至少包含以下四个值得探讨的问题：

　　(1)在代理人所作出的行为完成后，本人作出追认或者不追认的意思表示前，法律行为的效力如何?这是厘清整个无权代理人责任的关键。

　　(2)本人一旦不追认，依据我国《合同法》第48条第1款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”究竟该如何理解这里的“责任”?

　　(3)第三人是否负有必要注意义务去审查代理人是否具有代理权?在实践中，许多法院会适用“公平原则”，在当事人之间取得利益平衡，而导致第三人承担部分责任的依据往往就是其对于未注意到无权代理人缺乏代理权存在过错。

　　(4)在存在定金合同的情形下，该如何理解定金合同作为从合同的效力?法院一般认为，由于主合同无效，从而导致从合同亦无效，因此双倍返还定金的请求一般不予认可，除非存在当事人之间的明确约定。