房产纠纷浅析 本文主要分析以下三个在司法实务中经常遇到的房地产纠 纷问题，本文的观点系最高法院的观点，只是本人整理、细化而成，望对大家有所帮助。 一、 关于合同效力问题 要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法 维护合同的效力。此问题在审判实践中主要集中在以下几个方面： 1、 城市房地产管理法第三十八条"以出让方式取得土 地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程 的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地 的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证 书"。此条第一款第（二）项规定不是效力性强制性规定，当事 人仅以转让国有土地使用权未达到上述规定的条件为由，请求确 认转让合同无效的，不应予以支持。 2、 物权法第一百九十一条　"抵押期间，抵押人经抵 押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外"。此条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理特权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。 3、 转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合法 律规定或者当事人约定转让条件的，如果受让人为善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续，可以依据物权法第一百零六条第一款的规定处理。第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　（二）以合理的价格转让；　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 二、 关于一房数卖的合同履行问题 在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。 三、 关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题 1、 房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房 贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。 2、 房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施， 当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记的，对其请求可予支持。 3、 房屋买卖合同中的居间问题。房屋买卖双方当事人确 因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持。但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况，违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。 编辑人：裴金霞律师系河北太平洋世纪律师事务所合伙人，电话13315170751。