一、引言

所谓借名买房，指的是购房人借用他人名义购买房屋，由借名人实际出资，并实际享有房屋权益的一种购房方式。这种购房方式在我国目前的司法实践中，并没有统一规定为有效或者无效，更多是将审判权赋予主审法官，通过案件证据，最终确定借名买房协议是否有效。又因为借名买房的双方往往是关系密切的亲属或朋友，一般不会签署书面协议，纠纷发生后，对双方律师和法官都有较大的自由发挥空间。

二、借名买房纠纷的常见类型

1、借名人确权型

借名人确权型纠纷，指的是借名人起诉名义买房人，要求确认自己享有涉案房产的所有权，案由为所有权确认纠纷。这种类型也是借名买房纠纷中，最常见的类型。

2、执行异议型

执行异议型纠纷，指的是涉案房产被其他人申请强制执行，借名人要求解除强制措施，确认自己才是涉案房产的所有权人，案由为执行异议之诉纠纷。此类纠纷也是借名买房最大的隐患。

3、婚前购房型

婚前购房型纠纷，指的是男女双方在婚前，为婚后共同生活，由一方出资，登记在另一方名下，但最终双方并未结婚，出资一方要求另一方返还房产，案由为同居关系析产纠纷。此类纠纷并不属于典型的借名买房，因为双方在购房时存在结为夫妻的共同意愿，在司法实践中，出资一方如果以所有权确认纠纷进行起诉，存在被人民法院驳回的诉讼风险。

三、认定“借名买房事实”存在的常见证据

在诉讼中，如果借名人能够提供双方签订的书面借名买房协议，对于“借名买房事实”存在的认定较为简单，人民法院只需要判断该协议是否真实意思表示，就可以对“借名买房事实”是否存在作出认定。

但是，现实往往比这更加复杂多变，前文已经论述，因为借名买房的双方往往是关系密切的亲属或朋友，一般不会签署书面协议。双方一旦对簿公堂，名义购房人大多不会承认借名买房的事实，他们抗辩的理由包含：1、来往款项是借款，不是购房款；2、每个月的房贷转款并非还房贷，而是支付的租金；3、并非借名买房，而是合伙投资买房，共享收益；4、用了我的购房名额，导致我无法买房或买房贷款利率升高，要求赔偿；5、房产升值巨大，要求获得升值利益；等等抗辩理由。作为实际购房人，面对名义购房人的种种抗辩，就需要提供扎实的证据，来达到己方的证明目的。

根据现有案例，笔者总结出以下常见证据：《商品房买卖合同》、银行历史交易明细、天然气收据发票、物业费收据、个人抵押贷款合同，定金、首付款、契税、大修基金、偿还按揭贷款、购置家具家电、装修等费用票据。这些证据上的名字基本上都是名义买房人，证据本身的证明目的并不是关键。真正影响案件走向的，是这些关键证据的原件由谁来保管。

在一般的借名买房纠纷诉讼案件中，往往保管这些关键证据原件的一方能够胜诉，不管另一方如何抗辩，都无法对所有购房相关原件由别人保管进行合理解释，法官根据生活常识和逻辑推理，很容易就得出“借名买房事实存在”的结论。

四、“借名买房存在”≠房子属于你

就算法院查明双方的借名买房事实存在，也并不代表实际购房人能够取得涉案房产的所有权。在以下情形中，就算法院查明双方存在借名买房的事实，实际购房人也难以取得房屋所有权。

1、国家政策性保障住房

国家政策性保障住房需要具备相应资格的家庭，经过审批合格后，通过公开摇号确定选房顺序，并进行公示后才能购买。如果摇号家庭放弃选房，应由未选房的申请家庭，按照摇号顺序依次递补选房。如果实际购房人借用他人名义购买，则侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益，违背了公序良俗，借名买房协议有较大风险会被认定为无效。就算实际购房人完成了借名买房事实，但是最终无法得到法律保护。其他以违背国家限购政策为目的的借名买房亦如此。

2、涉案房产未经法定变更登记程序完成物权公示

通俗讲，就是涉案房产还没有从开发商名下变更登记到名义购房人名下，此时，实际购房人是无权确认涉案房产归其所有的。因为，借名人对名义购房人享有的合同债权对其他人并不具备约束力，涉案房屋尚未登记到名义购房人名下，实际购房人无权要求开发商直接将涉案房产过户至自己名下。

3、涉案房产银行贷款尚未清偿完毕

虽然《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。但在司法实践中，如果涉案房产尚有贷款未清偿完毕，法院往往会以不具备过户的现实条件为由，驳回实际购房人要求名义购房人配合办理过户手续的诉讼请求。

五、结语

借名买房在日常生活较为常见，合法目的的借名买房受法律保护，违背国家政策的借名买房不应得到法律支持。笔者建议广大购房者，尽量不要借名买房，不管如何亲密的关系，一旦牵扯到利益，都有可能发生纠纷。如果必须要采取借名买房的购房方式，一定要签订书面协议，最好找两位以上的见证人，保管好全部的证据原件，在符合过户条件后，进行变更登记。借名买房需谨慎，投机钻空不可行。