《招标投标法》（1999版）第三条的规定“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。”

根据《招标投标法》，2000年原国家发展计划委报经国务院批准发布《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家发展计划委第3号令，以下简称3号令)，明确了必须招标的工程项目的具体范围和规模标准1，包括住宅商品房建设项目在内的众多项目，即使是商业资本投资建设，都被列为必须进行招标的项目。其工程建设、监理、采购等环节，如果不进行公开招投标，采取协议承包的方式，合同最终会被人民法院认定为无效合同，这样的案例在全国来说不胜枚举。

随着我国经济社会不断发展和改革持续深化，3号令在施行中逐步出现范围过宽、标准过低的矛盾越来越突出。

2018年3月30日，针对上述问题，国家发改委报请国务院批准，颁布了《必须招标的工程项目规定》，于2018年6月1日起正式实施，该文正式废止了3号令——即《工程建设项目招标范围和规模标准规定》。《必须招标的工程项目规定》缩小了必须招标项目的范围，提高了必须招标项目的规模标准，明确了全国执行统一的规模标准。

但《必须招标的工程项目规定》并没有对大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目范围进行定义，而在第四条将确定该范围的权限交给了国家发改委来详细制定。

2018年06月06日，国家发改委制定了《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》（发改法规规〔2018〕843号），将关系社会公共利益、公众安全的项目范围确定为“（一）煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源基础设施项目；（二）铁路、公路、管道、水运，以及公共航空和 A1 级通用机场等交通运输基础设施项目；（三）电信枢纽、通信信息网络等通信基础设施项目；（四）防洪、灌溉、排涝、引（供）水等水利基础设施项目；（五）城市轨道交通等城建项目。”

至此，商品住宅，包括经济适用住房在内的民用项目被排除在了必须招标的工程范围内，这样的项目业主可以自行决定是否招标，如果不招标，通过自主选定工程承包方并签订承包合同的，这样的合同不再会被认定为无效合同。