裁判要旨

夫妻一方擅自出卖共有房屋构成无权处分，合同效力需考量是否存在法律规定的无效、可撤销情形及对方是否构成善意取得。如房屋买卖合同无法履行，买受人有权主张解除合同并要求违约方承担违约责任、赔偿损失，对于房屋差价损失的认定，应综合考量知道或者应当知道具体的违约时间作为起算差价截止时间，据此确定非违约方的减损规则适用。

基本案情

2017年，何某某将一房屋出售给马某某、曹某某，价格58万元。《二手房买卖合同》约定马某某、曹某某于2017年6月5日支付首付款18万元，同时办理房产过户手续，剩余房款在取房产证当天一次付清，同时办理房屋交接手续。合同经双方签字确认后生效，马某某、曹某某即支付何某某购房定金2万元。

后马某某、曹某某按约带着18万首付款等何某某收款，并要求其协助办理房屋过户手续。何某某拒不到场，明确表示不履行义务并拒绝承担违约责任。

马某某、曹某某诉至法院，提出诉讼请求：1.确认解除《二手房买卖合同》；2.何某某返还定金2万元；3.何某某赔偿房屋增值部分损失33.4万元；4. 何某某承担诉讼费用、保全费。

何某某答辩意见主要是：1.同意解除合同、返还定金2万元、承担诉讼费和保全费；2.涉案房屋登记为何某某和家属苗某某共有，签合同时出示过房产证；3.苗某某不同意卖房，签合同当晚，何某某弟弟就联系中介不卖房屋，签合同一周后，其弟弟又电话联系原告方女婿告知不卖房屋。2017年6月25日在派出所调解时，何某某在场也明确告知原告方不卖房屋。原告方明知被告不卖房屋，且只交了2万元定金，不同意赔偿增值损失。

法院审判

法院原一审

认为涉案合同合法有效，何某某明确表示不再出售房屋且拒绝办理相关手续，已构成违约。马某某、曹某某要求确认合同解除，且何某某亦同意解除，依法确认涉案合同解除。对马某某、曹某某要求返还2万元及赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持。关于损失金额，该房屋现市场交易价格为6800元/平方米，故何某某应赔偿马某某、曹某某损317192元（6800元/平方米*131.94平方米-580000元）。

宣判后，何某某提出上诉。中级法院裁定撤销原判决，发回重审。

法院重审

认为涉案合同合法有效，履行过程中，何某某以房屋共有人苗某某不同意出售为由拒绝履行，构成违约应承担违约责任。其一，对于马某某、曹某某主张解除合同的诉讼请求，诉讼中原被告一致同意解除，依法予以确认；其二，对于主张返还定金2万元的诉讼请求，于法有据且被告同意返还，依法予以确认；其三，对于马某某、曹某某主张赔偿房屋增值部分损失的诉讼请求，马某某、曹某某于2017年6月5日已知晓何某某不履行合同义务，何某某明确违约拒绝出售涉案房屋，马某某、曹某某仅缴纳了2万元定金。在此情况下，马某某、曹某某应采取相关措施防止自身损失扩大，故房屋增值部分损失认定以2017年6月5日为时间节点。判决：确认涉案合同于2018年5月21日解除；二、何某某返还马某某、曹某某定金2万元；三、何某某赔偿马某某、曹某某房屋增值部分损失8.75万元。

重审案件宣判后，马某某、曹某某不服提起上诉。

中级法院二审

经审理认为，何某某构成违约，涉案房屋系何某某、苗某某夫妻共同共有，因苗某某不同意出售，故涉案房屋出售在法律上不能履行；马某某、曹某某购房时知晓该房为共有房产，不是善意购买，不可以要求被告继续履行，但可以主张何某某赔偿违约损失。

关于何某某赔偿损失的数额问题。首先，马某某、曹某某知道涉案房屋为共同共有，签订合同时应已知晓若实现购买房屋合同目的，需共有人苗某某同意。其次，合同签订后不久，何某某就通知马某某、曹某某不卖房屋，原因是共有人不同意出卖，经公安机关处理，双方均同意解除合同但对赔偿数额不能达成一致。在何某某告知马某某、曹某某其家人不同意出售时，马某某、曹某某应知道已经不能实现购房目的。再次，考虑给予马某某、曹某某向房屋共有人核实是否同意出卖房屋的合理时间，及双方在公安机关调解时被告明确说不卖房屋及原告未予交房款事实，结合被告二审未提起上诉，可认定原告知道合同不能继续履行、应采取适当措施防止损失扩大的时间。据此，作为违约方应赔偿的损失，赔偿数额为涉案房屋合同价款与涉案房屋2017年6月5日时的市场价格之差。对于2017年6月5日后的房屋涨价，因系马某某、曹某某未采取果断措施致损失扩大，该部分损失不能向何某某主张。遂驳回上诉、维持原判。

二审生效后，马某某、曹某某申请再审。

高院再审

审查后认为，二审判决认定事实以及适用法律并无不当。马某某、曹某某的申请再审事由不成立，驳回了马某某、曹某某的再审申请。