商品房预售合同的法律效力
商品房预售合同是对商品房"认购书"、订购协议、预订协议等这一类协议的统称,是指商房买卖合同当事人在签署购房合同(预售合同、现房买卖合同)前所订立的文书。
商品房预售合同只是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,并非商品房购房合同本身,也不具有商品房购房合同的法律效力。
但是,商品房预售合同如果具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按约定收受购房款的,应当被认定为商品房买卖合同,也就是名为预售合同而实为商品房买卖合同。
※附:《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
看一份合同是商品房预售合同还是商品房买卖合同,关键是内容而不是名称。即使合同名称为商品房预售合同,但是内容符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定并且开发商收受了购房款的(这两个条件缺一不可),那么就是商品房买卖合同。