随着我国经济不断发展，高楼大厦不断出现，众多业主同居一楼的现象比比皆是。如果调整业主之间的法律关系？社会生活的现实在不断推动我国的法治进程。

以下以具体案例来切入讨论。

王某购得某大厦八楼南侧走廊（内走廊）尽头相对的两套房屋后，在该走廊上安一铁门，将走廊两侧的墙打掉（本楼为框架结构，该墙为非承重墙，不影响安全），从而将两套房屋连成一整体。九楼业主李某不服，认为王某不能独占。对此，王某以其在走廊上安装铁门既不妨碍其他业主通风、采光，也不妨碍通行为由置之不理。李某遂向法院起诉。

我们需要讨论的问题：一、本案是何法律关系？二、李某能否起诉？

一、本案的法律关系。

王某独占走廊的行为肯定是不对的，问题是如何界定其行为的性质？本案起诉时有法官审查认为王某的行为不侵害其他业主的相邻权，同时其也有权使用走廊，王某的行为只是违反该大厦物业管理的行为，该行为属物业管理的内部行为。对此，笔者同意法官不侵害相邻权的分析，事实也是如此。但法官没有对王某的行为给出一个法律判断。从物业管理的角度来说，王某的行为确为违反物业管理的内部行为；但从社会层面来看，该行为当然应受法律的调整。

笔者认为运用建筑物区分所有制度来分析，本案应为侵害建筑物区分所有权纠纷。

建筑物区分所有制度

建筑物区分所有制度为世界上许多国家立法确立的制度。我国法学界已对此有了深入研究，但目前尚未在立法上确立该制度。我国的有关行政规章的规定采纳了这一制度，主要指建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》，该规定第二条指出："本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。"这里的"异产毗连房屋"就是建筑物区分所有。可喜的是，我国法院在司法实践中积极吸收法学研究的新成果，勇于在实际判案中运用这一制度。如在审理南京市鼓楼区房产经营公司、邱宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案中，南京市中级法院即运用了这一制度。《最高人民法院公报》于2001年第五期上公布了这个判例，反映了我国最高审判机关对法官在审判实践中适用该制度的肯定。2005年7月12日全国人大发布的《物权法》（草案）（以下简称《草案》）专设一章（第六章，第七十三条至八十七条）确立了这一制度。

以下结合《草案》的有关规定，介绍建筑物区分所有制度的内容，并探讨这一制度的法律适用中应注意的问题。

（一）建筑物区分所有权的概念及法律特征。

所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共有部分，每个所有人享有的对其专有部分的专有权与对共同部分的共有权的结合。《草案》第二百六十六条这样定义："业主的建筑物区分所有权，指高层建筑出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，指高层建筑出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。"

建筑物区分所有具有以下法律特征：建筑物区分所有是建筑物所有权的共有；建筑物区分所有包含专有和共有；建筑物区分所有是按份共有和共同共有相结合的复合共有；建筑物区分所有虽然为专有和共有的复合，但专有权具有主导性。

（二）建筑物区分所有权的构成。

关于建筑物区分所有权的构成，各国立法及法学说不尽一致，多数学者主张三元论，《草案》也采用此说。

1、建筑物分区所有权中专有所有权。

（1）、专有所有权的概念。

按照《草案》第七十四条的规定，是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但不得危及建筑物质安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）、专有所有权的客体。

专有所有权的客体是指区分所有的建筑物中单独属于区分所有权人的部分即专有部分。作为建筑物区分所有的专有部分，必须具备相应的条件，我们在实践中从以下几点把握：第一、必须具有构造上的独立性，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能可能客观地划分不同部分并为各个所有权人独立支配；第二，必须具有使用上的独立性。这是就功能上的要求；第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。构造和使用上的独立，乃是经济上的独立，只有通过登记才能表现为法律上的独立。

对专有部分，实践中往往需要明确界定其范围。对此，《草案》未作明确的规定。学界历来有不同的观点，实践中的做法也不一，通说为壁心和最后粉刷表层折衷说。该学说认为专有部分的范围在内部关系与外部关系上而有所区别。内部关系即区分所有人相互间，特别是建筑物的管理和维护关系上，专有部分包括至壁、柱、地板、天花板等的表层的粉刷部分空间。外部关系即区分所有权人与第三人的关系上，转有部分则包括至壁、柱、地板、天花板等的中心线以上的范围。

（3）、区分所有人作为专有部分所有权人的主要权利和义务。

关于区分所有人作为专有部分的所有权人的权利，《草案》第七十四条原则性的规定了一般所有权的权利即占有、使用、收益、处分四种权能。另外，根据物权的法律特征，参照世界各国的立法，以及我国学界的研究，区分所有权人的权利还应包括：区分所有人在行使区分所有权时，有权排除他人干涉和限制；区分所有权人在必要限度内，有权使用其他区分所有人的专用部分或不属于自己共有的共用部分。这里所谓必要限度限于为使用、保存或改良专用部分或共用部分所必须的范围内。

区分所有人作为专有部分的所有权人的义务，《草案》第七十四条"但书"规定为："不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益"。笔者认为，这里的"安全"不仅包括结构上的安全，还包括防火、防水、防盗、防辐射等的保障安全使用、保护人身生命安全。实践中可从以下三个方面去把握：一是区分所有人使用其专有部分不得违反区分所有建筑物的使用目的，如在纯居住的建筑物内开设工厂、卡拉OK舞厅、餐馆等，均属不当使用行为。二是区分所有人使用其专有部分不妨害和损害其他区分所有人的利益。三是区分所有人不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构及其他危害安全的行为。如损害消防设施、存放危及建筑物或人员安全的危险品、放射物质等。

2、建筑物区分所有权中的共有所有权。

（1）共有所有权的概念。

共有所有权指建筑物区分所有权人依照合同或管理规约的规定，在区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

按照共有权成立的依据，共有权可分为法定共有权和约定共有权。法定共有权是对在性质上和构造上属于维持整个房屋安全及正常使用的必要部分所享有的共有权。约定共有权则是指区分所有权人通过合同约定在共有部分上成立的共有权，如共有人约定在楼顶发布广告获取收益。

在实践中，值得我们注意的是，作为建筑物区分所有权中的共有与一般意义上的共有并不完全相同，我们尤其应把握前者的附随性和无处分权的特点。

（2）、共有部分的范围。

共有部分的范围包括：房屋的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙、地下室等。

房屋的公共使用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、给排水、煤气管道等。

关于共有部分的范围，实际社会生活中多有争议，以下摘其要者分析。

A、屋顶平台的归属。我们经常看到房地产开发商这样的销售宣传："买顶楼，送楼顶平台"。开发商有权送吗？关于其归属，有两种观点，一种认为属于顶楼业主所有，一种认为如没有特别约定，应推定为全体区分所有权人共有。笔者认为前者不对，后者也不完全正确。虽然从结构上屋顶平台看似独立，但其不具有独立的使用功能，也不能登记公示，从而不具有法律上的独立性，因此，它的归属，不能约定，也不须推定。如果开发商将其搭售给顶楼住户并登记公示，则是对全体区分所有权人共有权的侵害。

B、消防通道的归属。实践中笔者发现有开发商将本应留作消防通道的一楼位置盖上门面房出售。众所周知，消防通道是保障建筑物使用安全的必要设施，理应属全体区分所有权人所有，开发商无权盖房，更不能出售。

C、建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房的归属。实际生活中我们经常看到开发商将其事先宣传的、本属小区的绿化设施如花坛、绿化带等改作他用，将物业管理用房出租谋利，并振振有词："这本来就是我的"。开发商的说法是不成立的。《草案》第七十六条也明确了该部分的产权归属。

D、会所、地下车库的归属。该部分不同于一般的设施，一方面，既具有构造上、使用上的独立性，也可以通过登记公示表示出法律上的独立性。另一方面，它又具有附属、服务的性质，有些开发商售房时也表示小区有车库。对此，《草案》第七十六条第二款规定："会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。"这也是实践中的通常做法。

E、房屋基地使用权的归属。房屋基地使用权是整幢房屋不可或缺的组成部分，应归属全体区分所有权人。

（3）、区分所有人作为共有权人的主要权利和义务。

共有权人的权利主要有：有权按共有部分的本来用途加以使用；有权分享共用部分的权益。

共有权人的义务主要有：一是共有权人应维护共用部分的正常使用状态。不得随意改变共有部分的设置和结构，不得侵占共用部分，应保持共用部分的清洁。我国《城市异产毗连房屋管理规定》第六条、第八条均有相关规定。二是应负担共用部分的正常费用。具体费用的分摊，可参照《城市异产毗连房屋管理规定》第九条的规定。

3、建筑物区分所有人的成员权。

建筑物的区分所有人的成员权，是指建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的、作为建筑物管理团体中一员而享有的权利。成员权是业主组织并参与业主大会、业主管理委员会的法律基础。对此，《草案》第七十七条至八十七条有具体的规定，在此不赘。

综上，从业主作为区分所有权人权益保护的角度来说，建筑物区分所有制度为商品房的业主设计了四各层面的权益保护机制：首先是对业主专有部分所有权（即我们熟知的房屋产权）的保护。任何侵害其占有或妨碍其使用、收益、处分的行为都是非法的；其次是对业主共有部分的保护。任何侵害共用部分和公共设施的行为，不管是否妨碍通水、通电、通行、采光等等，如本案封闭走廊的行为，或在楼顶圈用独占，等等，均属非法；再次是对业主相邻权的保护。这就要求业主不论是使用其专用部分还是使用共有部分，都要顾及四邻。室内因野蛮装修危及四邻房屋安全、在公共走道乱堆乱放妨碍邻人通行、室内开茶馆通宵大战使四邻无法休息等等都是对业主相邻权的侵害。再次，赋予业主结社权，业主可组织业主委员会以集体的力量维权。

回到本案，王某本有权在走廊通行，但其却将走廊封闭独占，其行为侵害了大楼其他业主对该走廊的共有权，因此本案应为侵害建筑物区分所有权纠纷。在目前物权法尚未出台的情况下，本案案由宜定为房屋侵权纠纷。

二、关于原告的诉权。

在本案的诉讼中，有人对原告的诉权提出质疑，认为本案原告没有单独诉权，其只能联合所有共有权人作为原告起诉，或者由业主会议（业主委员会）为原告起诉，又或者由物业公司提起诉讼。因这几种看法具有一定的代表性，有必要予以讨论。

笔者认为，本案原告当然享有诉权。建筑物区分所有权中的共有，也属物权中所有权的形态之一。物权（所有权）的对世权的特性，决定了共有人之一或其它任何人均有不得侵害共有权之义务，否则就构成了对共有人的侵害。依据民法原理和民诉法的规定，任何对所有权的侵害，权利人当然享有诉权。侵害共有权的，共有权人当然也享有诉权。如果认为共有人起诉须全体被侵害人共同提起，这实际上是对权利人行使诉权的限制。而诉权是法律赋予的、权利人因有的权利，其行使当然不应受制于其他人的诉权是否同时行使。从另一角度来说，在侵害共有权的情形下，要求共有权人必须集体行使诉权也是行不通的，也不利于保护受害人。如果其中一人或数人不愿行使，其他共有权人能否起诉？如不能起诉，当事人如何寻求法律救济？如可以起诉，也就是部分共有人可以行使，那有什么理由认为某一共有人不能单独行使诉权？再以例说明：甲、乙、丙三人共有的情形下，第三人侵害共有权，甲、乙欲起诉，丙死活不肯，甲、乙能否起诉？又或甲侵害共有权，丙不主张权利，乙能否起诉？对此，《草案》第八十七条肯定了业主个体的诉权。

业主会议（业主委员会）是否有诉权？《草案》第八十七条规定："对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。"笔者认为这一规定值得商榷。对何为"侵害业主共同权益的行为"是否应有个界定你跟？如本案这种情况，王某侵害的是建筑物区分所有权中的共有权，而业主会议是业主依建筑物区分所有权人的成员权结社而成，旨在管理建筑物的公共事务的团体，其对建筑物的专有部分和共有部分均无所有权，不能成其为建筑物区分所有权的主体，它何来诉权？笔者认为《草案》的规定与法理不通。

至于物业公司，笔者认为其当然无诉权。物业公司是接受业主会议（业主委员会）的委托、依物业管理合同行使管理职权的社会组织，更不可能成为建筑物区分所有权的主体。

参考书目

1、王利明主编：《民法》，中国人民大学出版社2000年版；

2、申卫星主编：《民法学》，北京大学出版社2003年版；

3、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版；

4、《最高人民法院公报》2001年第5期；

5、梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版；

6、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版；

7、何志：《物权法判解研究与适用》，人民法院出版社2004年版；

8、马强：《债权法新问题与判解研究》，人民法院出版社2002出版；

9、全国人大法工委：《物权法》（草案），2005年7月12日发布。

（湖北百龙律师事务所 龚升军）