法院拍卖的房子能买吗？

1、什么是法拍房？

法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款清偿债权。而在该过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

2、买法拍房有什么好处？

“便宜”是最大的好处！

依照拍卖程序来，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般低于市场价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价；起拍价一般为评估价的8折或者更低。

不动产按法律规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次降价，价格已经十分优惠了。而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。

3、法拍房有哪些风险？

1、收房难

法拍房很大一部分都是带租约的。带租约意味着什么呢？买卖不破租赁，就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去，如果面临一二十年的租约，那就只能望房却步了。

即使通过调查或者法院公示，看好了房子没租约，也未必能及时住进去。为啥？法院司法拍卖的公告通常下面会有一句话：“法院不负责腾房”，就是说买了之后得自己去收房。这时问题就来了，如果遇到老赖，死活不走，那就很麻烦了，到时候很可能面临一场新的诉讼要求对方交房。

2、税费无法估量

买法拍房的交易除了拍卖之外，其他程序和二手房买卖大致相同，这里就会面临一个税费的问题，并且法拍房通常都是要求买家承担全部税费的，但是法院通常是不会公布前手的交易情况。

前手的交易情况决定了这次的所得税，所得税顾名思义，卖价和前手购入价格的差乘税率就是要交的税。曾经出现过一个大坑案例：这房子的前手是直系亲属赠与，价格仅为500元，房子又不是满五唯一，买家购入之后随即就会面临高额的税费。

除了这种情况之外，还可能前手是公司，公司在转让房产除了所得税等等之外还会面临土地增值税，土地增值税是个很可怕的税种。

3、拖欠电费、物业费等等

法拍房在拍卖前可能已经很久没人打理，物业费、水费、电费已经攒了一大堆，如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。

4、房子有瑕疵

通常购买法拍房，法院会组织竞买人去实地看房，但是毕竟不能像看二手房那样看的那么仔细，所以一些细节可能很难注意到，但是法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任，也就是说如果有什么瑕疵，风险要自行承担。

5、钉子户拒绝迁出户口

学区房类型的法拍房可能是很多买家比较喜欢的，因为很多人可能不考虑住不住，只为了这个学位。但是如果遇到卖家赖着不迁出户口，那么就可能会面临麻烦又严重的学位问题。

购买法拍房的5大注意事项

1、审查好是否存在租约，如果存在租约的房建议不要买，很多时候这种租约有可能都是原房东的亲戚或者是一个很长的租约。

2、了解好欠费情况，去物业或者相关部门查询房屋的欠费情况，以免给自己造成不必要的损失。

3、了解好是否可以贷款，很多法拍房是不能贷款的，并且需要很快交清房款，所以要结合自身情况充分了解。

4、了解好房屋权属是否存在瑕疵，是否取得房产证等等。

5、尽量了解前手的交易情况，预估可能产生的税费作出合理判断。