建设工程价款优先受偿权直接关系到承包人的工程款能否优先实现，是承包人优先获取工程款的利器。但由于缺乏明确规定，对于实际施工人、工程价款的受让人等是否享有优先受偿权、承包人享有的优先受偿权是否及于建筑物占用范围内的建设用地使用权、优先受偿权的行使期间从什么时间起算、承包人以书面形式向发包人主张优先受偿权应否视为行使优先权等问题，审判实务中存在较大争议，处理结果不一，导致“同案不同判”的现象时有发生，有损司法权威。本文结合审判实践，对上述问题逐一进行分析，并提出解决规则。

《民法典》第807条虽然规定了承包人享有优先受偿权，但没有明确违法承包人是否享有优先受偿权；司法解释第43、44条虽然赋予了实际施工人的诉讼主体地位，但是对于实际施工人是否享有优先受偿权的问题也没有明确的规定。对此存在两种观点：第一种观点认为，根据《解释（一）》第44条规定，实际施工人在总承包人、转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权时，可以突破合同相对性向发包人主张欠付的工程款，故当承包人怠于主张工程款及优先受偿权时，实际施工人可以代位行使优先受偿权。第二种观点认为，建设优先受偿权是承包人的法定权利，实际施工人不是合法的承包人，无权主张优先受偿权。

“要钱难”不仅存在民间借贷、买卖合同等纠纷中，建设工程领域同样存在。多数建筑工程工程量浩大，结算周期长，期间变数多（诸如建设方资金链断裂、原材料价格波动等），工程款存在较大的拖欠风险。为及时得到工程款，很多承包人将其所有的工程款债权转让。工程款债权转让后，工程款的受让人是否享有优先受偿权？对于该问题有两种观点：第一种观点认为，工程价款的受让人不是工程承包人，根据合同相对性原理，受让人不享有优先受偿权；第二种观点认为，工程款债权作为债权的一种，是允许转让的，优先受偿权作为工程款债权的从权利也应一并转让，工程款的受让人享有优先受偿权。

司法实务中，涉案建筑被认定为违法建筑的情形，时有发生。对于违法建筑的承包人是否享有优先受偿权的问题，存在肯定和否定两种观点。肯定的观点认为，违法建筑无非是建筑物违反了法律、行政法规的规定，但这种建筑物是客观存在的，同样凝聚了承包人的劳动和汗水，只要建筑物质量合格，承包人就应享有优先受偿权。否定的观点认为，根据《土地管理法》和《城乡规划法》的规定，对于违法建筑应限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。因此，无论违法建筑物质量是否合格，违法建筑的承包人均不享有优先受偿权。

建筑物总是建造在一定土地之上，土地与其上的建筑物在自然属性上具有不可分性。承包人行使优先受偿权，向法院申请拍卖其施工的建筑物时，根据“房地一体”原则，法院会将建筑物及其占用范围内的地使用权一并拍卖，除承包人对其施工的工程拍卖的价款享有优先受偿权外，承包人对于土地使用权拍卖所得价款是否享有优先受偿权？对此有两种观点。第一种观点认为，《民法典》第357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”从该规定可以看出，建筑物与其坐落的土地是不可分的，应一并处分。承包人对于其施工的建筑物及建筑物占用范围内的土地使用权拍卖所得价款均享有优先受偿权。第二种观点认为，先有土地后有建筑物，建筑物和其占用范围内的土地事实上是可以分开的，实践中也应当予以区分。承包人施工的工程仅是建筑物，故其仅对建筑物的拍卖价款享有优先受偿权，对于土地使用权的拍卖价款不享有优先受偿权。