第一步，由用地单位提出用地申请，然后政府负责征收。

国有土地上的房屋征收六要素：

1、只有为了公共利益的需要，才能实施房屋征收；重要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

2、房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；

3、房屋征收的主体只能是政府；

4、房屋征收应当依法给予被征收人补偿；

5、被征收人的居住条件依法受保障；

6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第二步，是符合国民经济和社会发展规划（由发改部门负责编制）。

第三步，是符合土地利用总体规划（这项工作由国土部门负责编制）。

第四步，是符合城乡规划和专项规划。（由规划部门负责编制）。

第五步，是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条明确规定：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第六步，是房屋征收部门拟定征收补偿方案。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。其实，在房屋征收部门拟定征收补偿方案时应该也有个入户调查。因为没有调查就没有方案的拟定。

（一）房屋征收与补偿的主体是政府 。

（二）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门 。

（三）政府其他有关部门依照法定职权和职责分工相互配合、作好工作 。

第七步，是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县级人民政府。

第八步，政府公布及征求意见。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

公布从理论上讲，除了布告、网络、媒体等形式，应当书面通知被征收人及相关当事人。

《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条规定：行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的，视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。

第九步，是政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定。

第十步，是听证会。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第四十八条，听证按照下列程序进行：

（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告；

（二）听证应当公开举行；

（三）行政机关应当指定审查该行政许可申请的工作人员以外的人员为听证主持人，申请人、利害关系人认为主持人与该行政许可事项有直接利害关系的，有权申请回避；

（四）举行听证时，审查该行政许可申请的工作人员应当提供审查意见的证据、理由，申请人、利害关系人可以提出证据，并进行申辩和质证；

（五）听证应当制作笔录，听证笔录应当交听证参加人确认无误后签字或者盖章。

现行的听证会从报名到举行时间是不少于30日。

第十一步，是根据听证会情况修改方案。

行政许可法第四十八条行政机关应当根据听证笔录，作出行政许可决定。

第十二步，按照有关规定进行社会稳定风险评估。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

第十三步，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

在被征收房屋所在地银行设立征收补偿费专款账户。

第十四步，市、县级人民政府作出房屋征收决定。

根据第十三条，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十五步，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。 公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

救济途径：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十六步，房屋征收部门组织调查登记。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十七步，房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知。

房屋征收部门应当将前款所列事项（不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为）书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年（例如对房屋产权的过户登记的限制）。

第十八步，补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；第十九条强调，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的：

首先，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

其次，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

最后，房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。

停产停业损失，以前的实施的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。《国有土地房屋征收条例》第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

第十九步，提供周转房，置换房，安置房。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十步，对未登记的建筑物作出认定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的（临时建筑的有效期为两年），应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十一步，签订补偿协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

政府为了公共利益，可以对国有土地上单位和个人的房屋进行征收，这里的征收属于行政法上的行政征收，属于行政行为，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。

第二十二步，政府作出补偿决定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十三步， 先补偿、后搬迁 。

实施房屋征收应先补偿、后搬迁，顺序不得颠倒。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第二十四步，禁止采取取暴力、威胁等逼迫被征收人搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十五步，申请法院强制执行。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十六步，依法建立房屋征收补偿档案。

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。